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LEITFADEN FÜR IMMOBILIENKÄUFER

Costa del Sol, Andalusien, Spanien

Der vollständige Leitfaden 2026 für ausländische Investoren und Käufer

Geprüft und aktualisiert: März 2026

Einleitung: Warum die Costa del Sol im Jahr 2026?

Die Costa del Sol ist nicht nur eine Küstenregion Spaniens. Sie ist eine der stabilsten Investitionsregionen Europas, die Jahr für Jahr Preissteigerungen vor dem Hintergrund eines akuten Angebotsmangels und eines anhaltenden Zuflusses internationalen Kapitals verzeichnet. Im Jahr 2026 hat der Markt endgültig den Übergang vom postpandemischen Hype zu einer Phase institutioneller Reife vollzogen: Hier gelten klare Regeln, herrscht eine hohe strukturelle Nachfrage und ein grundlegend anderer rechtlicher Rahmen als zuvor.

Für russischsprachige Käufer – seien es Bürger der Ukraine, Kasachstans, Polens oder eines anderen Landes – eröffnet dieser Markt einzigartige Möglichkeiten. Diese erfordern jedoch eine sorgfältige Vorbereitung: Die Abschaffung des „Goldenen Visums“ im April 2025, das neue andalusische Wohnungsgesetz (Ley 5/2025), die Einführung des nationalen Registers für touristische Vermietungen (NRUA), verschärfte Bank-Compliance-Vorschriften und Änderungen im Steuerrecht haben die Spielregeln radikal verändert.

Dieser Leitfaden ist Ihr ehrlicher, detaillierter und praktischer Wegweiser durch alle Phasen des Kaufs und Besitzes von Immobilien an der Costa del Sol. Wir stützen uns auf Daten aus dem Jahr 2026, das Fachwissen führender Anwaltskanzleien an der Küste und reale Marktstatistiken.

Der Markt in Zahlen: Kennzahlen für das Jahr 2026

Bevor Sie mit der Suche nach einer Immobilie beginnen, sollten Sie die Marktstruktur verstehen. Dies bewahrt Sie vor überhöhten Erwartungen und hilft Ihnen, eine fundierte Investitionsentscheidung zu treffen.

Wo kaufen: Mikrogeografie der Küste

Das Verständnis der Lage ist der Schlüssel zu einer richtigen Investition. Die über 150 km lange Küste teilt sich in mehrere grundlegend unterschiedliche Märkte mit eigener Preisdynamik und Käuferschicht auf.

Das „Goldene Dreieck“: Marbella, Benahavís, Estepona

Das Epizentrum des europäischen Premium-Marktes. Eine Konzentration von Gated Communities, Markenresidenzen unter der Leitung von Hotelbetreibern wie Four Seasons, Yachthäfen und Golfplätzen.

• Durchschnittlicher Transaktionswert: ~599.000 Euro
• Durchschnittspreis pro m²: ~3.712 Euro (im Dreieck); in den Enklaven La Zagaleta, Sierra Blanca, Cascada de Camoján – über 15.000 Euro/m²
• Neubauten in Marbella: 6.000–10.000 €/m²; in Benahavís: 5.000–8.500 €/m²; in Estepona: 4.000–6.500 €/m²
• Käufer: Ultra-High-Net-Worth-Individuals (UHNWI), Familien auf der Suche nach Privatsphäre und Sicherheit
• Vorteil: maximale Liquidität und Kapitalisierung der Immobilie

Traditionelle Küstenorte: Mijas, Fuengirola, Benalmádena

Dieses Segment zieht Investoren an, die auf Mieteinnahmen und ein optimales Preis-Leistungs-Verhältnis setzen. Starke skandinavische und britische Gemeinschaften, gut ausgebaute Verkehrsinfrastruktur.

• Durchschnittlicher Transaktionswert: ~339.000 Euro
• Durchschnittspreis pro m²: ~3.003 Euro; Neubauten: 3.500–5.500 Euro/m²
• Käufer: Mittelklassefamilien, Digital Nomads, Investoren für Vermietung
• Vorteile: direkte Bahnverbindung zum Flughafen Málaga, erschwinglicher Einstieg, hohe touristische Nachfrage

Die Stadt Málaga: eine urbane Renaissance

Die Provinzhauptstadt erlebt einen kulturellen und technologischen Aufschwung. Der Kunstmarkt, Universitätsviertel und Technologiezentren ziehen junge Berufstätige und Investoren für langfristige Vermietungen an. Wichtig: Seit August 2025 gilt in Málaga ein vollständiges Moratorium für neue VFT-Tourismuslizenzen – Käufer, die auf Kurzzeitvermietungen setzen, sollten sich auf andere Gemeinden konzentrieren.

Vorbereitung auf den Kauf: Budget, Dokumente, Team

Realistisches Budget: richtig kalkulieren

Der häufigste Fehler von Käufern ist es, sich nur am Preis in der Anzeige zu orientieren. An der Costa del Sol müssen zum Kaufpreis 10 % bis 13 % für Steuern und Nebenkosten hinzugerechnet werden.

Steuerliche Rahmenbedingungen: Sekundärmarkt vs. Neubauten

* ITP-Satz in Andalusien (2026): 7 % – einheitlicher Pauschalsatz für Standardkäufer auf dem Sekundärmarkt (eingeführt im Jahr 2021 als Ersatz für die bisherige progressive Skala von 8–10 %). Für Erstkäufer von Wohnimmobilien bis 35 Jahre bei einem Objektwert bis 150.000 € – Vorzugssatz von 3,5 %. Für professionelle Investoren, die Objekte bis zu 500.000 € zum Zwecke des Weiterverkaufs innerhalb von 2 Jahren erwerben, gilt ein Sondersatz von 2 % (ab 2026 wird die Frist von 5 auf 2 Jahre verkürzt). Wichtig: Die Berechnungsgrundlage für die ITP ist der höhere der beiden Werte: der angegebene Kaufpreis oder der Valor de Referencia (vom Finanzamt festgelegter Katasterwert).

Wichtig: Der Valor de Referencia – die versteckte Grundlage für die Steuerberechnung

Seit 2022 hat die spanische Steuerbehörde (AEAT) das System „Valor de Referencia“ eingeführt – den offiziellen Referenzwert der Immobilie auf der Grundlage von Marktdaten. Wenn der von Ihnen angegebene Kaufpreis unter dem Valor de Referencia liegt, wird die ITP genau auf der Grundlage dieses Referenzwerts und nicht des tatsächlichen Kaufpreises berechnet. Dies hat die Möglichkeiten zur Unterbewertung bei der Abwicklung von Transaktionen erheblich eingeschränkt und ist ein entscheidender Faktor, den Sie vor Vertragsunterzeichnung überprüfen sollten.

Hypothek: Was Nichtansässige wissen müssen

• EU-Bürger: Banken finanzieren bis zu 80 % des Wertes → erforderliches Eigenkapital: ab 20 % + 13 % Kosten
• Nichtansässige: Finanzierungsgrenze – 60–70 % → erforderliches Eigenkapital: 30–40 % + 13 % Kosten
• Die ITP und andere Steuern beim Kauf werden von den Banken in der Regel nicht in die Hypothek einbezogen – sie müssen aus eigenen Mitteln bezahlt werden
• 40–45 % der Transaktionen in der Provinz Málaga werden bar und ohne Hypothek abgewickelt
• Währungstipp: Nutzen Sie bei Überweisungen aus Ländern außerhalb der Eurozone lizenzierte Devisenmakler – Sie sparen 3–4 % an Wechselkursdifferenz (bei 500.000 € sind das 15.000–20.000 €)

Teambildung: Wen einstellen?

Fünf Schritte zum Kauf: von der Absicht bis zum Besitz

Der Kaufprozess ist klar strukturiert und besteht aus fünf aufeinanderfolgenden Schritten. Das Verständnis jedes einzelnen Schrittes hilft, Verzögerungen und finanzielle Verluste zu vermeiden.

Schritt 1 – Vorbereitung: NIE, Bankkonto, Strategie

NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Die NIE ist eine obligatorische Steueridentifikationsnummer für Ausländer. Ohne sie ist keine finanzielle Transaktion in Spanien möglich: weder die Eröffnung eines Bankkontos, noch die Unterzeichnung eines Vertrags, noch die Eintragung eines Eigentumsrechts.

• Er wird bei einer spanischen Polizeidienststelle oder im spanischen Konsulat ausgestellt
• Es wird empfohlen, einen Anwalt mit der Beantragung der NIE mittels einer notariellen Vollmacht (Poder Notarial) zu beauftragen – dies beschleunigt den Prozess im Jahr 2026 erheblich
• Wartezeit bei eigenständiger Beantragung in Andalusien: bis zu mehreren Wochen

Eröffnung eines spanischen Bankkontos und AML/KYC

Spanische Banken unterliegen der obligatorischen Finanzüberwachung. Bereiten Sie den vollständigen Dokumentensatz rechtzeitig vor – 3–6 Monate vor der geplanten Transaktion:

• Steuererklärungen der letzten 2–3 Jahre (mit Apostille und beglaubigter Übersetzung)
• Kontoauszüge der letzten 12 Monate
• Unterlagen über den Verkauf von Vermögenswerten, Unternehmen oder Immobilien – sofern die Mittel auf diese Weise erzielt wurden
• Arbeitsverträge, Bescheinigungen über Löhne oder Dividenden
• Unterlagen zur Gründung und Geschäftstätigkeit des Unternehmens – für gewerbliche Käufer

Schritt 2 – Objektsuche: Besichtigungen und Bewertung

• Beschränken Sie die Besichtigungen auf 4–5 Objekte pro Tag: Bei einer größeren Anzahl „verschmelzen“ die Objekte
• Besichtigen Sie die Immobilie morgens und abends: morgens – Sonneneinstrahlung und Lärm, abends – Atmosphäre der Umgebung
• Südausrichtung (sur): erhöht die Liquidität der Immobilie um 10–15 %
• Prüfen Sie den Status der Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios)

Wichtige Parameter für die Bewertung einer Immobilie

Schritt 3 – Rechtliche Due Diligence und Reservierung

Dies ist ein entscheidender Schritt, in dem ein unabhängiger Anwalt die Verantwortung für die Sicherheit Ihrer Investition übernimmt.

Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva)

Nach der Auswahl der Immobilie wird ein Reservierungsvertrag mit einer Anzahlung (in der Regel 3.000–6.000 Euro) unterzeichnet, um die Immobilie für 7–14 Tage vom Markt zu nehmen.

Was der Anwalt prüft: vollständige Liste

• Nota Simple aus dem Grundbuchamt: Eigentumsrecht, genaue Grenzen, Belastungen, Hypotheken, Pfändungen
• Licencia de Primera Ocupación: Erstbezugsgenehmigung – obligatorisches Dokument
• Städtebaulicher Status (Due Diligence): Rechtmäßigkeit aller Gebäude und Anbauten gemäß PGOU
• Schulden gegenüber dem Finanzamt, der Gemeinde (IBI) und der Eigentümergemeinschaft
• DAFO-Bescheinigung für ländliche Objekte (Fincas): behördliche Anerkennung des Gebäudes als geduldet (DAFO)
• Aval Bancario beim Kauf einer Off-Plan-Immobilie: Überprüfung der Bankgarantien für die Teilzahlungen
• VFT-Status beim Kauf zur Vermietung: Überprüfung der Eintragung im Tourismusregister Andalusiens (RTA) und des Genehmigungsstatus der Eigentümergemeinschaft

Schritt 4 – Vorvertrag (Contrato de Arras) und Zahlung

Nach erfolgreicher Prüfung wird der Contrato de Arras Penitenciales unterzeichnet. Der Käufer überweist 10 % des Kaufpreises (unter Berücksichtigung der zuvor geleisteten Anzahlung).

Schritt 5 – Notarielle Beurkundung und Nachverkaufsabwicklung

Escritura Pública – notarielle Urkunde

Der Höhepunkt des Prozesses. Im Büro eines spanischen Notars findet in Anwesenheit aller Parteien Folgendes statt: Identitätsfeststellung, Verlesung der Rechte und Pflichten, Übergabe des Bankschecks, Unterzeichnung der Urkunde und Schlüsselübergabe.

Integration nach dem Kauf

• Eintragung der Escritura im Registro de la Propiedad – innerhalb von 30 Tagen
• Zahlung aller Steuern (ITP oder IVA+AJD) – innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung
• Umschreibung der Verträge für Strom, Wasser, Gas und Internet
• Anmeldung bei der Agencia Tributaria zur Zahlung der jährlichen Steuern (IBI, IRNR)
• Versicherungspolice für die Immobilie
• Beitritt zur Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios)

Jährliche Unterhaltskosten

Kauf zur Vermietung: Rechte, Lizenzen und neue Vorschriften für 2026

Wenn der Kaufzweck die touristische Vermietung ist, ist dies einer der wichtigsten Abschnitte des Leitfadens. In den Jahren 2025–2026 haben sich die Vorschriften in diesem Bereich radikal geändert, was sowohl bestehende Eigentümer als auch neue Käufer betrifft.

VFT-Lizenz (Vivienda con Fines Turísticos): Was hat sich geändert

Für eine legale Kurzzeitvermietung (weniger als 2 Monate) in Andalusien ist eine Eintragung im Tourismusregister Andalusiens (RTA) als „Vivienda de Uso Turístico“ (VFT) erforderlich. Diese Anforderung galt bereits zuvor, doch im Jahr 2025 wurden die Bedingungen erheblich verschärft.

Steuern auf Mieteinnahmen von Nichtansässigen

Steuern beim Verkauf: Was zahlt der Verkäufer?

Beim späteren Verkauf Ihrer spanischen Immobilie müssen die Steuern des Verkäufers berücksichtigt werden. Dies ist bereits beim Kauf wichtig zu wissen – für die korrekte Berechnung der Kapitalrendite.

Das Leben nach dem „Goldenen Visum“: Einwanderungsalternativen

Im April 2025 hat Spanien das „Golden-Visa“-Programm abgeschafft: Der Besitz einer Villa im Wert von über 500.000 Euro berechtigt nicht mehr zu einer Aufenthaltsgenehmigung. Dennoch gibt es legale Alternativen, die sich in manchen Fällen als praktischer erweisen.

Digital Nomad Visa (DNV) – für Remote-Arbeiter

Ideal für IT-Fachkräfte, Freiberufler und Unternehmer, die für ausländische Unternehmen tätig sind.

Non-Lucrative Visa (NLV) – für Rentner und Pensionäre

Ideal für Personen mit passivem Einkommen (Mieteinnahmen, Dividenden, Renten), die nicht vorhaben, in Spanien zu arbeiten.

Besonderheiten für russischsprachige Käufer

Ukraine: Arbeiten unter Devisenbeschränkungen

Käufer aus der Ukraine sehen sich mit strengen Beschränkungen der NBU konfrontiert: Das Limit für Privatpersonen für internationale Überweisungen beträgt etwa 100.000 Griwna pro Monat. Dies macht direkte Transaktionen für den Kauf von Immobilien über private Konten praktisch unmöglich.

• Unternehmensmechanismen: Die NBU erlaubt Überweisungen bis zu 1 Mio. Euro/Jahr zur Bedienung von Auslandskrediten oder zur Finanzierung von Auslandsniederlassungen – dies erfordert eine mehrstufige rechtliche Struktur
• Alle ukrainischen Dokumente müssen mit einer Apostille versehen und von einem vereidigten Übersetzer (traductor jurado) übersetzt werden
• Spanische Banken verlangen ein lückenloses Compliance-Paket: Steuererklärungen, Verträge zur Veräußerung von Unternehmen, Bescheinigungen über die Herkunft der Mittel
• Optimale Visumoptionen: Digital Nomad Visa (ab 2.850 Euro/Monat Einkommen) oder Non-Lucrative Visa (ab 28.800 Euro/Jahr passives Einkommen)
• Infrastruktur für Familien: Swans International, Aloha College, Sunny View School – britischer Lehrplan und IB-Programm

Kasachstan und Zentralasien: Ultra-Premium und Strukturierung

Käufer aus Kasachstan orientieren sich an geschlossenen Wohnanlagen der höchsten Preisklasse: La Zagaleta, Sierra Blanca, El Madroñal. Prioritäten sind Privatsphäre, Sicherheit des Geländes und Prestige.

• Nach der Abschaffung des „Goldenen Visums“ – Fokus auf NLV mit Nachweis erheblicher liquider Ersparnisse oder auf das Visum für hochqualifizierte Fachkräfte (Highly Qualified Professional Visa)
• Unternehmensstrukturen für Großtransaktionen – eine Beratung durch einen spanischen Steueranwalt ist zwingend erforderlich
• Das neue Steuerrecht Kasachstans von 2026 erhöht die Attraktivität einer Diversifizierung in stabilen EU-Ländern

Polen: Pragmatismus, Logistik, Sicherheit

Der polnische Markt ist einer der dynamischsten an der Küste. Im Jahr 2025 erwarben polnische Staatsbürger mehr als 3.170 Immobilien in Spanien und belegten damit den 8. Platz unter den ausländischen Käufern.

• Einfache Wohnungen an der Küste ab 120.000 Euro – vergleichbar mit den Preisen in Krakau oder Warschau
• Verkehrsanbindung: LOT (Warschau–Málaga, 5 Tage pro Woche), Ryanair, Wizz Air – ca. 3 Std. 55 Min.
• Transaktionen im Rahmen des EU-Binnenmarktes: vereinfachte Bank-Compliance, klare Rechtsgrundlage
• Hauptmotiv: geopolitische Diversifizierung – „Ausweichflughafen“ für Familien aus Ländern an den östlichen Grenzen der EU

Vollständige Checkliste für Käufer

Vorbereitungsphase

• Kaufziel festlegen: Eigenbedarf / Langzeitvermietung / Kurzzeitvermietung / Kapitalerhalt
• Erstellen Sie ein Budget unter Berücksichtigung von 13 % zusätzlichen Kosten
• Dokumente zur Herkunft der Mittel zusammenstellen, mit Apostille versehen und übersetzen lassen
• NIE beantragen (persönlich oder per Vollmacht)
• Ein spanisches Bankkonto eröffnen und die KYC/AML-Prüfung durchlaufen
• Einen unabhängigen Anwalt (abogado) auswählen – der nicht mit dem Verkäufer verbunden ist
• Eine Visumsstrategie festlegen (DNV / NLV)