Costa del Sol Market Report

Das zeigt diese Ausgabe

In zehn Gemeinden der Costa del Sol wurden in den zwölf Monaten bis Mai 2026 22 720 Immobilientransaktionen notariell beurkundet. Knapp die Hälfte der Käufer — 49,7 % — kam von außerhalb Spaniens.

In Marbella lagen die Angebotspreise 24 % über dem, was Käufer tatsächlich gezahlt haben — die größte Differenz, die wir messen. Die Küste ist kein einheitlicher Markt: Das jährliche Preiswachstum reichte von 2,7 % in Nerja bis 24,4 % in Manilva. Und ein örtlicher Haushalt bräuchte zwischen 7,2 und 22,7 Jahren Nettoeinkommen, um hier eine Wohnung zum Medianpreis zu kaufen — je nachdem, welche Gemeinde er wählt.

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Marktkorrektur

Die Differenz zwischen Angebots- und Kaufpreis

Jedes Portal veröffentlicht Angebotspreise. Der Preis, zu dem eine Immobilie tatsächlich den Besitzer wechselt, wird beim Notar erfasst und monatlich vom Consejo General del Notariado veröffentlicht — kostenlos, offiziell, und von fast niemandem gelesen, weil er als PDF voller Diagramme erscheint statt als Antwort auf die Frage, was man bieten sollte.

Wir vergleichen beide Werte entlang der Küste. Bestandswohnungen, Mai 2026:

Ein Hinweis zur Einordnung dieser Zahl. Die Differenz ist kein Rabatt, der nur abgerufen werden muss. Manche Immobilien werden zum Angebotspreis verkauft — gefragte Lagen, motivierte Käufer, korrekt bewertete Bestände. Andere stehen zwei Jahre auf dem Markt und werden dann ein Drittel unter Preis verkauft. Die Zahl beschreibt den Verhandlungsspielraum, den ein Käufer hat, und er variiert von Straße zu Straße innerhalb derselben Gemeinde.

Casares, Manilva und Nerja fehlen in dieser Tabelle: Unser Katalog enthält in diesen Gemeinden zu wenige aktive Angebote, um einen verlässlichen Median des Angebotspreises zu berechnen.

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Käuferprofil

Wer kauft

Fünf von sechs Käufern in Benahavís waren keine Spanier. In Málaga (Stadt) war es einer von sechs. Die beiden Orte liegen eine Autostunde voneinander entfernt und stehen für völlig unterschiedliche Immobilienmärkte — einer, in dem Ausländer den Markt bilden, der andere, in dem sie eine Minderheit sind.

Der mediane Käufer ist 51 Jahre alt. Die Hälfte der Personen, die hier kaufen, ist älter als das.

Dies muss so deutlich gesagt werden, da das meiste Immobilienmarketing an dieser Küste so geschrieben ist, als wäre das Publikum dreißig und würde sein erstes Eigenheim kaufen. Die registrierten Transaktionen sagen etwas anderes.

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Wachstum

Preiswachstum

Manilva stieg im Jahresverlauf um 24,4 %. Nerja um 2,7 %. Beide liegen an derselben Küstenstraße.

Schnelles Wachstum und verlässliches Wachstum sind nicht dasselbe. Manilvas Zahl beruht auf rund tausend beurkundeten Verkäufen und einer niedrigen Basis — eine Handvoll teurer Transaktionen bewegt sie spürbar. Marbellas 7,7 % stützen sich auf mehr als viertausend Verkäufe und sind eine weit stabilere Zahl. Ehrlicherweise heißt das: Die kleineren Gemeinden sind volatil, nicht einfach besser.

Was die Streuung tatsächlich zeigt, ist, wo sich die Küste ausdehnt. Das etablierte Dreieck — Marbella, Benahavís, Estepona — ist seit Jahrzehnten Premiumlage. Das Wachstum konzentriert sich nun an seinen Rändern.

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Erschwinglichkeit

Erschwinglichkeit

Jahre an Netto-Haushaltseinkommen, die für den Kauf einer Wohnung zum Medianpreis nötig sind:

Mit 22,7 Jahren ist Benahavís keine bloße Wohnstatistik mehr. Es ist der Grund, warum eine spanische Familie und eine niederländische Familie, die auf dieselbe Straße blicken, zwei völlig verschiedene Gespräche führen.

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Rendite

Mietrendite

Bruttorendite, berechnet aus aktiven Angeboten in unserem eigenen Katalog — Medianmiete pro Jahr im Verhältnis zum Median-Verkaufspreis, nach Zone:

Drei Zonen weisen keine Zahl aus. Ein Median aus fünf Mietangeboten ist kein Median, deshalb veröffentlichen wir lieber nichts als eine Zahl, die präzise wirkt, es aber nicht ist.

Diese Rendite ist zweierlei nicht. Sie ist brutto — vor Steuern, Verwaltungskosten, Leerstand und Nebenkosten. Und sie wird auf Basis von Angebotspreisen auf beiden Seiten berechnet, während tatsächliche Käufe unter dem Angebotspreis abgeschlossen werden. Die reale Rendite bei einem gut verhandelten Kauf liegt daher höher als die ausgewiesene Zahl — deshalb veröffentlichen wir die konservative Version.

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Methodik

Wie diese Zahlen entstanden sind

Transaktionspreise, Wachstumsraten, Anteile ausländischer Käufer, Käuferalter und Erschwinglichkeit stammen vom Portal Estadístico del Notariado, betrieben vom Consejo General del Notariado. Die Zahlen umfassen die zwölf Monate bis Mai 2026 und stammen, sofern nicht anders angegeben, aus Berichten zu Bestandswohnungen. Die Quelle veröffentlicht monatlich mit einer Verzögerung von rund drei Monaten.

Mediane Angebotspreise und Mietrenditen werden aus EDENOVOs eigenem aktiven Katalog berechnet — 11 614 Angebote zum Zeitpunkt der Erstellung — unter Verwendung des Medians des Quadratmeterpreises einzelner Immobilien, nicht eines Verhältnisses von Summenwerten. Berücksichtigt wird ausschließlich der Wohnungsbestand: Grundstücke und Gewerbeflächen sind ausgeschlossen, da ihr Quadratmeterpreis nicht vergleichbar ist.

Die Wachstumsraten sind die eigene Jahresvergleichsberechnung der Quelle über den gesamten Datensatz, nicht unsere Annäherung anhand zweier Momentaufnahmen.

Abdeckung: alle zehn Gemeinden. Zahlen zu Neubauten werden dort ausgewiesen, wo die notarielle Quelle über ein ausreichendes Transaktionsvolumen verfügt; in Benahavís und Nerja ist das Neubausegment zu klein, um gesondert ausgewiesen zu werden — weniger als zwei Dutzend beurkundete Verkäufe pro Jahr in jeder der beiden Gemeinden.

Die Zahlen dieser Ausgabe sind zum Stand Mai 2026 festgelegt. Aktuelle, monatlich aktualisierte Zahlen finden sich auf edenovo.com/investors.