Guía del comprador de inmuebles
Costa del Sol, Andalucía, España — Guía completa de 2026 para inversores y compradores extranjeros
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GUÍA DEL COMPRADOR DE INMUEBLES
Costa del Sol, Andalucía, España
Guía completa de 2026 para inversores y compradores extranjeros
Revisado y actualizado: marzo de 2026
Introducción: ¿Por qué la Costa del Sol en 2026?
La Costa del Sol no es solo una costa española. Es una de las zonas de inversión más sólidas de Europa, que año tras año registra un aumento de los precios en un contexto de grave escasez de oferta y de flujo constante de capital internacional. En 2026, el mercado pasó definitivamente del frenesí pospandémico a una fase de madurez institucional: aquí rigen reglas claras, existe una elevada demanda estructural y un contexto jurídico radicalmente diferente al anterior.
Para el comprador de habla rusa —ya sea ciudadano de Ucrania, Kazajistán, Polonia u otro país— este mercado ofrece oportunidades únicas. Sin embargo, junto con ellas, exige una preparación minuciosa: la supresión del «Visado de Oro» en abril de 2025, la nueva Ley de Vivienda de Andalucía (Ley 5/2025), la introducción del Registro Nacional de Alquileres Turísticos (NRUA), el endurecimiento del cumplimiento normativo bancario y los cambios en la legislación fiscal han modificado radicalmente las reglas del juego.
Esta es su guía honesta, detallada y práctica para todas las etapas de la compra y la propiedad de inmuebles en la Costa del Sol. Nos basamos en datos de 2026, en la experiencia de los principales bufetes de abogados de la costa y en estadísticas reales del mercado.
El mercado en cifras: indicadores clave de 2026
Antes de empezar a buscar una propiedad, es necesario comprender la estructura del mercado. Esto le evitará expectativas excesivas y le ayudará a tomar una decisión de inversión meditada.
| Indicador | Valor (2026) | Qué significa esto para usted |
|---|---|---|
| Precio medio en Marbella | 5 162 – 5 258 €/m² | Casi el doble de la media española: fíjese en la calidad, no solo en el precio |
| Aumento de los precios en Estepona (interanual) | +15 % – 17,4 % | Uno de los submercados de más rápido crecimiento de la costa |
| Porcentaje de transacciones en efectivo | 40–45 % (provincia de Málaga) | El mercado prácticamente no depende de los tipos de interés del BCE: demanda estable durante todo el año |
| Porcentaje de compradores extranjeros | más del 63 % | Infraestructura internacional bien desarrollada: abogados, agentes y traductores en su idioma |
| Porcentaje del mercado de segunda mano (reventa) | más del 90 % en Marbella | A la hora de comprar, se hace hincapié en la auditoría jurídica del inmueble existente |
| Porcentaje de viviendas de nueva construcción | menos del 8 % | Oferta limitada = alta liquidez de inmuebles de calidad |
| Rentabilidad del alquiler a corto plazo | 7-10 % en ubicaciones clave | Atractivo potencial de inversión si se dispone de una licencia VFT |
| Rentabilidad del alquiler a largo plazo | 4-6 % anual | Ingresos pasivos estables sin las complicaciones de la gestión turística |
Dónde comprar: microgeografía de la costa
Comprender la ubicación es la clave para una inversión acertada. La costa, con una extensión de más de 150 km, se divide en varios mercados fundamentalmente diferentes, cada uno con su propia dinámica de precios y su propio público comprador.
El «triángulo de oro»: Marbella, Benahavís, Estepona
El epicentro del mercado premium europeo. Concentración de urbanizaciones cerradas (gated communities), residencias de marca gestionadas por operadores hoteleros del nivel de Four Seasons, puertos deportivos y campos de golf.
- Precio medio de transacción: ~599 000 euros
- Precio medio por m²: ~3 712 euros (en el triángulo); en los enclaves de La Zagaleta, Sierra Blanca y Cascada de Camoján: más de 15 000 euros/m²
- Objetos de nueva construcción en Marbella: 6 000–10 000 €/m²; en Benahavís: 5 000–8 500 €/m²; en Estepona: 4 000–6 500 €/m²
- Compradores: personas con un patrimonio neto ultraalto (UHNWI), familias que buscan privacidad y seguridad
- Ventaja: máxima liquidez y capitalización del activo
Costa tradicional: Mijas, Fuengirola, Benalmádena
Este segmento atrae a inversores orientados a los ingresos por alquiler y a una relación calidad-precio óptima. Fuertes comunidades escandinavas y británicas, infraestructura de transporte desarrollada.
- Precio medio de transacción: ~339 000 euros
- Precio medio por m²: ~3 003 euros; obra nueva: 3 500–5 500 €/m²
- Compradores: familias de clase media, nómadas digitales, inversores en alquiler
- Ventajas: conexión ferroviaria directa con el aeropuerto de Málaga, acceso asequible, alta demanda turística
La ciudad de Málaga: renacimiento urbanístico
La capital de la provincia está viviendo un auge cultural y tecnológico. El mercado del arte, los barrios universitarios y los centros tecnológicos atraen a jóvenes profesionales e inversores en alquiler a largo plazo. Importante: desde agosto de 2025, en la ciudad de Málaga está en vigor una moratoria total sobre las nuevas licencias turísticas VFT; los compradores orientados al alquiler a corto plazo deben centrarse en otros municipios.
Preparación para la compra: presupuesto, documentación, equipo
Presupuesto realista: calcular correctamente
El error más común de los compradores es fijarse únicamente en el precio del anuncio. En la Costa del Sol hay que añadir entre un 10 % y un 13 % al precio de la propiedad en concepto de impuestos y gastos asociados.
Estructura fiscal: mercado de segunda mano frente a obra nueva
| Partidas de gastos | Mercado de segunda mano (Resale) | Objeto de nueva construcción (New Build) |
|---|---|---|
| Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) — tipo estándar | 7 % del precio* | — |
| IVA | — | 10 % del precio |
| Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) | 1,2 % en caso de hipoteca / 0 % en caso de compra al contado | 1,2 % del precio (siempre) |
| Servicios notariales | 0,3 % – 0,5 % | 0,3 % – 0,5 % |
| Inscripción en el registro de la propiedad | 0,1 % – 0,25 % | 0,1 % – 0,25 % |
| Asistencia jurídica (abogado) | ~1 % | ~1 % |
| TOTAL adicional al precio del inmueble | ~10 % – 11 % | ~12 % – 13 % |
* Tipo del ITP en Andalucía (2026): 7 % — tipo único fijo para compradores estándar en el mercado de segunda mano (introducido en 2021 en sustitución de la anterior escala progresiva del 8-10 %). Para compradores de primera vivienda menores de 35 años con un valor de la propiedad de hasta 150 000 €: tipo reducido del 3,5 %. Para los inversores profesionales que adquieran inmuebles de hasta 500 000 € con el fin de revenderlos en un plazo de 2 años, se aplica un tipo especial del 2 % (a partir de 2026, el plazo se reduce de 5 a 2 años). Importante: la base de cálculo del ITP es la mayor de las dos cantidades: el precio declarado de la transacción o el Valor de Referencia (valor catastral de referencia establecido por la Agencia Tributaria).
Importante: el Valor de Referencia es la base oculta para el cálculo del impuesto
Desde 2022, la Agencia Tributaria española (AEAT) ha introducido el sistema del «Valor de Referencia», el valor de referencia oficial del inmueble basado en datos de mercado. Si el precio de la operación que usted declare es inferior al Valor de Referencia, el ITP se calculará precisamente sobre la base de este valor de referencia, y no del precio real de compra. Esto ha reducido considerablemente las posibilidades de subestimar el valor al formalizar las operaciones y es un parámetro clave que hay que comprobar antes de firmar el contrato.
Hipoteca: lo que debe saber un no residente
- Residentes de la UE: los bancos financian hasta el 80 % del valor → capital necesario: a partir del 20 % + 13 % de gastos
- No residentes: límite de financiación: 60-70 % → capital necesario: entre el 30 % y el 40 % + 13 % de gastos
- Los bancos no suelen incluir el ITP y otros impuestos de la compra en la hipoteca; hay que pagarlos con fondos propios
- Entre el 40 % y el 45 % de las transacciones en la provincia de Málaga se realizan en efectivo sin hipoteca
- Consejo sobre divisas: para transferencias desde fuera de la zona euro, utilice corredores de divisas autorizados: ahorro del 3-4 % en la diferencia de cambio (sobre 500 000 €, esto supone entre 15 000 y 20 000 €)
Formación del equipo: a quién contratar
| Especialista | Función | Punto clave |
|---|---|---|
| Abogado independiente | Auditoría jurídica, asesoramiento en la operación, registro fiscal | NUNCA contrates a un abogado recomendado por el vendedor o el promotor |
| Agente inmobiliario colegiado | Búsqueda de inmuebles, negociaciones, coordinación | A partir de 2026: solo con registro conforme a la Ley 5/2025 |
| Traductor jurado | Traducción y apostilla de documentos | Obligatorio para todos los documentos extranjeros en el banco |
| Corredor de divisas | Transferencia internacional de fondos | Ahorra un 3-4 % en comparación con el banco |
| Asesor fiscal (gestor) | Declaraciones anuales del IBI y del IRNR | Imprescindible para no residentes tras la compra |
Las cinco etapas de la compra: desde la intención hasta la posesión
El proceso de compra está claramente estructurado y consta de cinco etapas consecutivas. Comprender cada una de ellas permite evitar retrasos y pérdidas económicas.
Fase 1 — Preparación: NIE, cuenta bancaria, estrategia
NIE (Número de Identificación de Extranjero)
El NIE es el número de identificación fiscal obligatorio para los extranjeros. Sin él no es posible realizar ninguna operación financiera en España: ni abrir una cuenta bancaria, ni firmar un contrato, ni inscribir la titularidad de un inmueble.
- Se obtiene en una comisaría de policía española o en un consulado español
- Se recomienda encargar a un abogado la obtención del NIE mediante un poder notarial (Poder Notarial); esto agiliza considerablemente el proceso en 2026
- Plazo de espera si se tramita por cuenta propia en Andalucía: hasta varias semanas
Apertura de una cuenta bancaria en España y AML/KYC
Los bancos españoles están sujetos a la obligación de control financiero. Prepare toda la documentación con antelación, entre 3 y 6 meses antes de la operación prevista:
- Declaraciones de la renta de los últimos 2-3 años (con apostilla y traducción jurada)
- Extractos bancarios de los últimos 12 meses
- Documentos sobre la venta de activos, negocios o inmuebles, si los fondos se han obtenido por esta vía
- Contratos de trabajo, certificados de salario o dividendos
- Documentos sobre la constitución y la actividad de la empresa —para compradores corporativos
Fase 2 — Búsqueda del inmueble: visitas y evaluación
- Limite las visitas a 4-5 propiedades al día: si son más, las propiedades «se confunden»
- Visite el inmueble por la mañana y por la tarde: por la mañana, para comprobar la orientación solar y el ruido; por la tarde, para captar el ambiente del barrio
- Orientación sur: añade un 10-15 % a la liquidez del inmueble
- Compruebe el estado de la comunidad de propietarios
Parámetros clave para la valoración de la propiedad
| Parámetro | Qué hay que comprobar | Por qué es importante |
|---|---|---|
| EPC (certificado energético) | Clase A–G | A partir de 2030, las propiedades por debajo de la clase E tendrán restricciones de venta/alquiler; a partir de 2033, las de clase D o inferior |
| Clase E/D | Por debajo de la clase E = renovación obligatoria | NZEB (clase A/B): bombas de calor, paneles solares — sobrevalorización de la liquidez del 15–25 % |
| Comunidad | Actas de reuniones, deudas | Las deudas de la comunidad se transfieren al nuevo propietario |
| Licencia VFT (si el objetivo es el alquiler) | ¿Está registrada en la RTA? | La licencia se transfiere con el inmueble; en algunas zonas no se puede obtener una nueva |
| Plaza de aparcamiento y trastero | ¿Están incluidos en la titularidad? | Registro independiente = gastos independientes |
| Historial del inmueble | Reformas, ampliaciones | Ampliaciones ilegales: riesgo de multas en caso de venta |
Fase 3: Due diligence jurídica y reserva
Esta es una etapa de vital importancia en la que un abogado independiente asume la responsabilidad de garantizar la seguridad de su inversión.
Contrato de reserva
Una vez elegido el inmueble, se firma un contrato de reserva con un depósito (normalmente de entre 3 000 y 6 000 euros) para retirar el inmueble del mercado durante 7-14 días.
Qué comprueba el abogado: lista completa
- Nota Simple del Registro de la Propiedad: titularidad, límites exactos, cargas, hipotecas, embargos
- Licencia de Primera Ocupación (LPO): documento obligatorio para el uso residencial
- Situación urbanística (Due Diligence urbanística): legalidad de todas las construcciones y ampliaciones según el PGOM/POU
- Adeudos con Hacienda, el ayuntamiento (IBI) y la comunidad de propietarios
- Certificado DAFO para fincas: reconocimiento administrativo de la construcción como tolerada (DAFO)
- Aval bancario en la compra sobre plano: comprobación de las garantías bancarias para los pagos a plazos
- Estatus VFT en la compra para alquiler: comprobación de la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) y del estado de aprobación de la comunidad de propietarios
Fase 4 — Contrato de arras y pago
Tras una auditoría satisfactoria, se firma el Contrato de Arras Penitenciales. El comprador abona el 10 % del valor del inmueble (teniendo en cuenta la reserva pagada anteriormente).
| Situación | ¿Qué ocurre con el depósito? |
|---|---|
| El comprador renuncia a la operación | El depósito queda en poder del vendedor |
| El vendedor renuncia a la operación | El vendedor devuelve el depósito duplicado |
| Defectos jurídicos detectados previamente | Reembolso íntegro (si existe la cláusula correspondiente) |
Etapa 5 — Formalización notarial e integración posventa
Escritura Pública
Culminación del proceso. En la notaría española, en presencia de todas las partes, se lleva a cabo: la identificación de las personas, la lectura de los derechos y obligaciones, la entrega del cheque bancario, la firma de la escritura y la entrega de las llaves.
Integración posventa
- Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad: en un plazo de 30 días
- Pago de todos los impuestos (ITP o IVA+AJD): en un plazo de 30 días desde la firma
- Trámites de cambio de titularidad de los contratos de electricidad, agua, gas e Internet
- Inscripción en la Agencia Tributaria para el pago de los impuestos anuales (IBI, IRNR)
- Póliza de seguro de la vivienda
- Incorporación a la comunidad de propietarios
Gastos anuales de mantenimiento
| Concepto de gasto | Frecuencia | Importe aproximado |
|---|---|---|
| IBI — Impuesto municipal sobre bienes inmuebles | Anual | 0,4 % – 1,1 % del valor catastral |
| Basura — impuesto de recogida de basuras | Anual | 100–400 euros/año |
| Comunidad: cuotas de la comunidad de propietarios | Mensual | 100–800 euros/mes (para chalés, más) |
| IRNR (no residente, sin alquiler) | Anual | ~24 % × 2 % del valor catastral (declaración Modelo 210) |
| IRNR con ingresos por alquiler (no UE) | Trimestral | 24 % de los ingresos brutos por alquiler |
| IRNR sobre los ingresos por alquiler (UE/EEE) | Trimestral | 19 % de los ingresos netos (se deducen los gastos) |
| Póliza de seguro | Anual | 300–1 500 euros/año |
| Mantenimiento (jardín, piscina, seguridad) | Según contrato | 2 000–10 000+ euros/año para villas |
Compra para alquiler: derechos, licencias y nuevas normas de 2026
Si el objetivo de la compra es el alquiler turístico, esta es una de las secciones más importantes de la guía. En los años 2025-2026, la normativa en este ámbito ha sufrido cambios radicales que afectan tanto a los propietarios actuales como a los nuevos compradores.
Licencia VFT (Vivienda con Fines Turísticos): qué ha cambiado
Para el alquiler legal a corto plazo (menos de 2 meses) en Andalucía es necesario inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) como Vivienda de Uso Turístico (VFT). Este requisito ya existía anteriormente, pero en 2025 las condiciones se han endurecido considerablemente.
| Cambio | Fecha de entrada en vigor | Qué significa esto en la práctica |
|---|---|---|
| Autorización obligatoria de la comunidad de propietarios (3/5 de los votos) | 3 de abril de 2025 | Para las nuevas licencias en edificios de viviendas, se requiere el consentimiento por escrito del 60 % de los propietarios, tanto en número como en porcentaje de participación |
| Registro nacional NRUA | A partir de julio de 2025 | Registro obligatorio para todos los alojamientos turísticos; sin código NRUA, Airbnb y Booking están obligados a retirar el anuncio |
| Moratoria sobre nuevos VFT en la ciudad de Málaga | A partir de agosto de 2025 | En el municipio de Málaga no se expedirán nuevas licencias turísticas |
| Supresión del requisito de disponer de una Licencia de Primera Ocupación para los VFT | Decreto 31/2024 | Sustituida por la declaración de conformidad y el certificado de obra |
| Inmuebles AFO/DAFO sin VFT | Ley 5/2025 | Los inmuebles con estatus DAFO no pueden utilizarse como alojamiento turístico sin la autorización expresa del ayuntamiento |
Impuestos sobre los ingresos por alquiler de los no residentes
| Condición de no residente | Tipo | Base de cálculo |
|---|---|---|
| Residente de la UE/EEE (Polonia, etc.) | 19 % | Ingresos netos (deducidos los gastos de mantenimiento, los intereses hipotecarios y la amortización) |
| No residente fuera de la UE (Ucrania, Kazajistán, etc.) | 24 % | Ingresos brutos por alquiler (no se admiten gastos deducibles) |
| No residente sin ingresos por alquiler | 24 % × Valor de Referencia × 1,1 % (o 2 %) | Declaración Modelo 210, anualmente |
Impuestos en la venta: lo que paga el vendedor
En la venta posterior de su inmueble en España, es necesario tener en cuenta los impuestos del vendedor. Es importante saberlo ya en el momento de la compra, para calcular correctamente la rentabilidad de la inversión.
| Impuesto | Quién paga | Tipo |
|---|---|---|
| Impuesto sobre las ganancias patrimoniales (CGT / IRNR para no residentes) | El vendedor | 19 % para residentes de la UE/EEE; 24 % para no residentes no pertenecientes a la UE — sobre la plusvalía neta |
| Plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento del valor del suelo) | Vendedor (por defecto) | Depende del municipio, del tiempo de tenencia y del valor catastral del suelo; compruebe siempre las condiciones en el contrato |
| Retención del 3 % por parte del comprador | El comprador retiene del precio del vendedor | Solo en caso de venta por parte de un no residente; el comprador ingresa el 3 % del valor directamente a la AEAT en concepto de posibles obligaciones fiscales del vendedor |
La vida tras el «Visado de Oro»: alternativas de inmigración
En abril de 2025, España suprimió el programa «Visado de Oro»: el hecho de poseer una villa con un valor superior a 500 000 euros ya no da derecho a un permiso de residencia. No obstante, existen alternativas legales que, en algunos casos, resultan más convenientes.
Digital Nomad Visa (DNV): para trabajadores remotos
Ideal para profesionales de TI, autónomos y emprendedores que trabajan para empresas extranjeras.
| Requisitos | Detalles de 2026 |
|---|---|
| Ingresos mensuales comprobados | ≥ 200 % del SMI ≈ 2 640–2 850 euros/mes para el solicitante principal |
| Ingresos por pareja | +75 % del SMI ≈ +993 euros/mes. |
| Ingresos por cada hijo | +25 % del SMI ≈ +330 euros/mes. |
| Carta del empleador | Autorización expresa para trabajar a distancia desde territorio español |
| Seguro médico | Sin copagos |
| Antecedentes penales | Ausencia de antecedentes en los últimos 5 años |
| Periodo de validez | 1 año, con posibilidad de prórroga hasta 5 años |
Visado de carácter no lucrativo (NLV): para rentistas y jubilados
Ideal para personas con ingresos pasivos (alquileres, dividendos, pensiones) que no tengan previsto trabajar en España.
| Requisitos | Detalles de 2026 |
|---|---|
| Ingresos pasivos | ≥ 400 % del IPREM ≈ 28 800 euros/año para el solicitante principal |
| Por cada miembro de la familia | +100 % del IPREM ≈ +7 200 euros/año |
| Ahorros líquidos como alternativa | Cobertura de los ingresos requeridos para varios años |
| Restricciones | Prohibición de trabajar en España; para el teletrabajo se necesita un DNV |
| Posesión de inmuebles | Refuerza la posición del solicitante, pero no sustituye a los requisitos financieros |
Particularidades para compradores de países de la CEI
Ucrania: operar en un contexto de restricciones monetarias
Los compradores de Ucrania se enfrentan a estrictas restricciones del Banco Nacional de Ucrania (NBU): el límite para particulares en transferencias internacionales es de unos 100 000 hryvnias al mes. Esto hace que las transacciones directas para la compra de inmuebles a través de cuentas personales sean prácticamente imposibles.
- Mecanismos corporativos: el Banco Nacional de Ucrania (NBU) permite transferencias de hasta 1 millón de euros al año para el servicio de créditos externos o la financiación de filiales en el extranjero, lo que requiere una estructura jurídica de varios niveles
- Todos los documentos ucranianos deben estar apostillados y traducidos por un traductor jurado
- Los bancos españoles exigen un expediente de cumplimiento normativo impecable: declaraciones de impuestos, contratos de enajenación de negocios, certificados de origen de los fondos
- Rutas óptimas para obtener el visado: Visado de nómada digital (a partir de 2850 euros al mes de ingresos) o Visado sin fines lucrativos (a partir de 28 800 euros al año de ingresos pasivos)
- Infraestructura para familias: Swans International, Aloha College, Sunny View School — plan de estudios británico y programa IB
Kazajistán y Asia Central: segmento ultra premium y estructuración
Los compradores de Kazajistán se decantan por urbanizaciones cerradas del segmento de precios más alto: La Zagaleta, Sierra Blanca, El Madroñal. Prioridades: privacidad, seguridad perimetral, prestigio.
- Tras la supresión del «visado dorado», el foco se centra en el NLV con demostración de importantes ahorros líquidos o en el visado para profesionales altamente cualificados (Highly Qualified Professional Visa)
- Estructuras corporativas para grandes operaciones: es obligatorio consultar con un abogado fiscalista español
- La nueva legislación fiscal de Kazajistán de 2026 aumenta el atractivo de la diversificación en jurisdicciones estables de la UE
Polonia: pragmatismo, logística, seguridad
El mercado polaco es uno de los más dinámicos de la costa. En 2025, los ciudadanos polacos adquirieron más de 3 170 inmuebles en España, ocupando el octavo puesto entre los compradores extranjeros.
- Apartamentos básicos en la costa a partir de 120 000 euros, precios comparables a los de Cracovia o Varsovia
- Accesibilidad por transporte: LOT (Varsovia-Málaga, 5 días a la semana), Ryanair, Wizz Air — ~3 h 55 min.
- Transacciones en el marco del mercado único de la UE: cumplimiento normativo bancario simplificado, marco jurídico claro
- Motivo clave: diversificación geopolítica — «plan de contingencia» para familias de países situados en las fronteras orientales de la UE
Lista de verificación completa del comprador
Fase de preparación
- Determinar el objetivo de la compra: residencia / alquiler a largo plazo / alquiler a corto plazo / preservación del capital
- Elaborar un presupuesto teniendo en cuenta un 13 % de gastos adicionales
- Recopilar, apostillar y traducir los documentos sobre el origen de los fondos
- Obtener el NIE (en persona o mediante poder notarial)
- Abrir una cuenta bancaria en España y pasar el proceso KYC/AML
- Elegir un abogado independiente —no vinculado al vendedor
- Determinar la estrategia de visado (DNV / NLV)
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