Costa del Sol Market Report

Lo que muestra este número

En diez municipios de la Costa del Sol se registraron ante notario 22 720 operaciones inmobiliarias en los doce meses hasta mayo de 2026. Poco menos de la mitad de los compradores — el 49,7% — venía de fuera de España.

En Marbella, los precios de salida superaban en un 24% lo que los compradores pagaron realmente: la mayor diferencia que medimos. La costa no es un mercado único: el crecimiento anual de precios osciló entre el 2,7% en Nerja y el 24,4% en Manilva. Y un hogar local necesitaría entre 7,2 y 22,7 años de renta neta para comprar aquí una vivienda de precio mediano, según cuál sea el municipio elegido.

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Corrección de mercado

La diferencia entre precio de salida y precio pagado

Todos los portales publican precios de salida. El precio al que una vivienda cambia realmente de manos queda registrado ante notario y se publica cada mes a través del Consejo General del Notariado — gratuito, oficial, y que casi nadie lee, porque llega en forma de PDF cargado de gráficos en lugar de responder a la pregunta que se hace un comprador: cuánto ofrecer.

Comparamos ambos precios a lo largo de la costa. Pisos de segunda mano, mayo de 2026:

Una advertencia sobre cómo leer esta cifra. La diferencia no es un descuento que espera a ser reclamado. Algunas viviendas se venden al precio de salida — ubicaciones muy demandadas, compradores motivados, oferta bien tasada. Otras permanecen dos años en el mercado y después se venden con un tercio de rebaja. La cifra describe el margen de negociación del que dispone un comprador, y varía de una calle a otra dentro del mismo municipio.

Casares, Manilva y Nerja no aparecen en esta tabla: nuestro catálogo no reúne anuncios activos suficientes en esos municipios para calcular una mediana de precio de salida fiable.

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Perfil del comprador

Quién compra

Cinco de cada seis compradores en Benahavís no eran españoles. En Málaga (ciudad), uno de cada seis. Los dos lugares están a una hora en coche y representan mercados de vivienda radicalmente distintos — uno donde los extranjeros son el mercado, otro donde son una minoría.

El comprador mediano tiene 51 años. La mitad de las personas que compran aquí superan esa edad.

Vale la pena decirlo claramente, porque la mayor parte del marketing inmobiliario en esta costa está escrito como si el público tuviera treinta años y comprara su primera vivienda. Las transacciones registradas dicen lo contrario.

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Crecimiento

Crecimiento de precios

Manilva subió un 24,4% en el año. Nerja subió un 2,7%. Están en la misma carretera de la costa.

Crecimiento rápido y crecimiento fiable no son lo mismo. La cifra de Manilva se apoya en apenas un millar de ventas registradas y una base pequeña — un puñado de operaciones caras la mueve de forma notable. El 7,7% de Marbella se apoya en más de cuatro mil ventas y es una cifra mucho más estable. La lectura honesta es que los municipios pequeños son volátiles, no simplemente mejores.

Lo que sí revela esta dispersión es dónde se está extendiendo la costa. El triángulo consolidado — Marbella, Benahavís, Estepona — lleva décadas siendo la zona premium. El crecimiento se concentra ahora en sus bordes.

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Accesibilidad

Accesibilidad

Años de renta neta del hogar necesarios para comprar una vivienda de precio mediano:

Con 22,7 años, Benahavís ha dejado de ser una estadística de vivienda. Es la razón por la que una familia española y una familia neerlandesa que miran la misma calle mantienen dos conversaciones completamente distintas.

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Rentabilidad

Rentabilidad por alquiler

Rentabilidad bruta, calculada a partir de los anuncios activos de nuestro propio catálogo — renta anual mediana en relación con el precio de venta mediano, por zona:

Tres zonas no muestran cifra. Una mediana calculada sobre cinco anuncios de alquiler no es una mediana, así que preferimos no publicar nada antes que una cifra que parezca precisa sin serlo.

Esta rentabilidad no es dos cosas. Es bruta — antes de impuestos, gastos de gestión, vacíos y cuotas de comunidad. Y se calcula a partir de precios de salida en ambos lados, mientras que las compras reales se cierran por debajo del precio de salida. La rentabilidad real de una compra bien negociada es, por tanto, superior a la cifra mostrada, razón por la que publicamos la versión conservadora.

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Metodología

Cómo se han elaborado estas cifras

Los precios de transacción, las tasas de crecimiento, las cuotas de compradores extranjeros, la edad de los compradores y la accesibilidad proceden del Portal Estadístico del Notariado, gestionado por el Consejo General del Notariado. Las cifras cubren los doce meses hasta mayo de 2026 y proceden de informes sobre pisos de segunda mano, salvo que se indique lo contrario. La fuente publica mensualmente con un desfase aproximado de tres meses.

Las medianas de precio de salida y las rentabilidades de alquiler se calculan a partir del catálogo activo propio de EDENOVO — 11 614 anuncios en el momento de redactar este informe — utilizando la mediana del precio por metro cuadrado de cada vivienda considerada de forma individual, no un cociente de agregados. Solo se incluye el segmento de pisos: se excluyen las parcelas y los locales comerciales, ya que su precio por metro cuadrado no es comparable.

Las tasas de crecimiento son el cálculo interanual propio de la fuente sobre la totalidad de sus datos, no una aproximación nuestra a partir de dos instantáneas.

Cobertura: los diez municipios. Las cifras de obra nueva se recogen donde la fuente notarial dispone de volumen de transacciones suficiente; en Benahavís y Nerja el segmento de obra nueva es demasiado pequeño para presentarse por separado — menos de dos docenas de ventas registradas al año en cada uno de esos municipios.

Las cifras de este número están fijadas a mayo de 2026. Las cifras en vivo, actualizadas mensualmente, están disponibles en edenovo.com/investors.