Costa del Sol Market Report

Wat dit nummer laat zien

In tien gemeenten aan de Costa del Sol werden in de twaalf maanden tot mei 2026 22 720 vastgoedtransacties bij de notaris geregistreerd. Iets minder dan de helft van de kopers — 49,7% — kwam van buiten Spanje.

In Marbella lagen de vraagprijzen 24% boven wat kopers daadwerkelijk betaalden — het grootste verschil dat wij meten. De kust is geen eenheidsmarkt: de jaarlijkse prijsgroei liep uiteen van 2,7% in Nerja tot 24,4% in Manilva. En een lokaal huishouden zou tussen de 7,2 en 22,7 jaar nettoinkomen nodig hebben om hier een mediane woning te kopen, geheel afhankelijk van de gekozen gemeente.

---

Marktcorrectie

Het verschil tussen vraagprijs en werkelijke prijs

Elk portaal publiceert vraagprijzen. De prijs waarvoor een woning daadwerkelijk van eigenaar wisselt, wordt bij de notaris geregistreerd en maandelijks gepubliceerd door de Consejo General del Notariado — gratis, officieel, en door bijna niemand gelezen, omdat het verschijnt als een PDF vol grafieken in plaats van als antwoord op de vraag die een koper zich stelt: wat moet ik bieden?

We vergelijken de twee. Appartementen bestaande bouw, mei 2026:

Een waarschuwing bij het lezen van dit cijfer. Het verschil is geen korting die voor het oprapen ligt. Sommige woningen worden verkocht tegen de vraagprijs — gewilde locaties, gemotiveerde kopers, correct geprijsd aanbod. Andere staan twee jaar te koop en gaan dan een derde onder de vraagprijs weg. Dit cijfer geeft de onderhandelingsruimte van een koper weer, en die verschilt van straat tot straat binnen dezelfde gemeente.

Casares, Manilva en Nerja ontbreken in deze tabel: ons bestand bevat te weinig actieve advertenties in die gemeenten om een betrouwbare mediane vraagprijs te berekenen.

---

Koperprofiel

Wie koopt

Vijf op de zes kopers in Benahavís waren niet Spaans. In Málaga (stad) was dat een op de zes. De twee plaatsen liggen een uur rijden van elkaar en vormen totaal verschillende woningmarkten — de ene waar buitenlanders de markt vormen, de andere waar zij een minderheid zijn.

De mediane koper is 51 jaar. De helft van de mensen die hier kopen, is ouder dan dat.

Dit moet duidelijk gezegd worden, omdat de meeste vastgoedmarketing aan deze kust is geschreven alsof het publiek dertig is en een eerste huis koopt. De geregistreerde transacties laten iets anders zien.

---

Groei

Prijsgroei

Manilva steeg 24,4% op jaarbasis. Nerja steeg 2,7%. Ze liggen aan dezelfde kustweg.

Snelle groei en betrouwbare groei zijn niet hetzelfde. Het cijfer van Manilva berust op ongeveer duizend geregistreerde verkopen en een lage basis — een handvol dure transacties beweegt het merkbaar. De 7,7% van Marbella steunt op meer dan vierduizend verkopen en is een veel stabieler cijfer. De eerlijke lezing is dat de kleinere gemeenten volatiel zijn, niet simpelweg beter.

Wat de spreiding wél laat zien, is waar de kust zich verder uitstrekt. De gevestigde driehoek — Marbella, Benahavís, Estepona — is al decennialang het premiumsegment. De groei concentreert zich nu aan de randen daarvan.

---

Betaalbaarheid

Betaalbaarheid

Aantal jaren netto huishoudinkomen nodig om een mediane woning te kopen:

Met 22,7 jaar is Benahavís geen woningstatistiek meer. Het is de reden waarom een Spaans gezin en een Nederlands gezin die naar dezelfde straat kijken, twee heel verschillende gesprekken voeren.

---

Rendement

Huurrendement

Bruto rendement, berekend op basis van actieve advertenties in ons eigen bestand — mediane jaarhuur ten opzichte van mediane verkoopprijs, per zone:

Drie zones tonen geen cijfer. Een mediaan berekend over vijf huuradvertenties is geen mediaan, dus publiceren we liever niets dan een cijfer dat precies lijkt zonder dat te zijn.

Dit rendement is twee dingen niet. Het is bruto — vóór belasting, beheerkosten, leegstand en servicekosten. En het wordt berekend op basis van vraagprijzen aan beide kanten, terwijl daadwerkelijke aankopen onder de vraagprijs worden afgesloten. Het werkelijke rendement bij een goed onderhandelde aankoop ligt dus hoger dan het getoonde cijfer, en daarom publiceren we de conservatieve versie.

---

Methodologie

Hoe deze cijfers tot stand kwamen

Transactieprijzen, groeicijfers, aandelen buitenlandse kopers, leeftijd van kopers en betaalbaarheid zijn afkomstig van het Portal Estadístico del Notariado, beheerd door de Consejo General del Notariado. De cijfers hebben betrekking op de twaalf maanden tot mei 2026 en zijn ontleend aan rapporten over appartementen bestaande bouw, tenzij anders vermeld. De bron publiceert maandelijks met een vertraging van ongeveer drie maanden.

Mediane vraagprijzen en huurrendementen zijn berekend op basis van EDENOVO's eigen actieve bestand — 11 614 advertenties op het moment van schrijven — met gebruik van de mediaan van de prijs per vierkante meter van individuele woningen, niet een verhouding van totalen. Alleen appartementsegment: percelen en bedrijfspanden zijn uitgesloten, omdat hun prijs per vierkante meter niet vergelijkbaar is.

Groeicijfers zijn de eigen jaar-op-jaarberekening van de bron over de volledige dataset, niet onze benadering op basis van twee momentopnamen.

Dekking: alle tien gemeenten. Cijfers voor nieuwbouw worden vermeld waar de notariële bron over voldoende transactievolume beschikt; in Benahavís en Nerja is het nieuwbouwsegment te klein om apart te worden vermeld — minder dan twee dozijn geregistreerde verkopen per jaar in elk van beide gemeenten.

De cijfers in dit nummer zijn vastgesteld per mei 2026. Actuele cijfers, maandelijks bijgewerkt, staan op edenovo.com/investors.