Costa del Sol Market Report

Что показывает этот выпуск

В десяти муниципалитетах Costa del Sol за двенадцать месяцев до мая 2026 года у нотариуса было зарегистрировано 22 720 сделок с недвижимостью. Чуть менее половины покупателей — 49,7% — были из-за пределов Испании.

В Marbella цены предложения превышали реально уплаченные покупателями суммы на 24% — это наибольший разрыв, который мы фиксируем. Побережье не является единым рынком: годовой рост цен варьировался от 2,7% в Nerja до 24,4% в Manilva. А местному домохозяйству потребовалось бы от 7,2 до 22,7 года чистого дохода, чтобы купить здесь жильё по медианной цене — в зависимости от того, какой муниципалитет выбран.

---

Рыночная коррекция

Разрыв между ценой предложения и уплаченной ценой

Каждый портал публикует цены предложения. Цена, по которой недвижимость реально меняет владельца, регистрируется у нотариуса и ежемесячно публикуется Consejo General del Notariado — бесплатно, официально и практически никем не читается, потому что выходит в виде PDF, набитого графиками, а не как ответ на вопрос, сколько нужно предложить.

Сравним оба показателя по всему побережью. Вторичное жильё, май 2026 года:

Предупреждение о том, как читать эту цифру. Разрыв — это не скидка, которую достаточно потребовать. Часть объектов продаётся по цене предложения — востребованные локации, мотивированные покупатели, корректно оценённый запас. Другие простаивают два года, а затем уходят на треть дешевле. Эта цифра описывает пространство для торга, доступное покупателю, и оно различается от улицы к улице в пределах одного муниципалитета.

Casares, Manilva и Nerja отсутствуют в этой таблице: в нашем каталоге слишком мало активных объявлений в этих муниципалитетах, чтобы рассчитать надёжную медиану цены предложения.

---

Профиль покупателя

Кто покупает

Пять покупателей из шести, купивших жильё в Benahavís, не были испанцами. В Málaga (город) — один из шести. Эти два места разделяет час езды на автомобиле, а рынки недвижимости у них совершенно разные — на одном иностранцы составляют рынок, на другом они в меньшинстве.

Медианному покупателю 51 год. Половина тех, кто покупает здесь недвижимость, старше этого возраста.

Об этом стоит сказать прямо, поскольку большая часть маркетинга недвижимости на этом побережье написана так, будто аудитории тридцать лет и она покупает первый дом. Зарегистрированные сделки говорят об обратном.

---

Рост

Рост цен

Manilva выросла на 24,4% за год. Nerja — на 2,7%. Они находятся на одной прибрежной дороге.

Быстрый рост и надёжный рост — не одно и то же. Показатель Manilva опирается примерно на тысячу зарегистрированных продаж и низкую базу — горстка дорогих сделок заметно его сдвигает. 7,7% Marbella опираются более чем на четыре тысячи продаж и представляют собой куда более устойчивую цифру. Честное прочтение таково: небольшие муниципалитеты волатильны, а вовсе не просто лучше.

Что действительно показывает этот разброс — так это где побережье расширяется. Устоявшийся треугольник — Marbella, Benahavís, Estepona — десятилетиями остаётся премиальным сегментом. Рост теперь концентрируется на его окраинах.

---

Доступность

Доступность жилья

Количество лет чистого дохода домохозяйства, необходимое для покупки жилья по медианной цене:

При 22,7 года Benahavís перестаёт быть просто статистикой жилья. Именно поэтому испанская семья и нидерландская семья, глядя на одну и ту же улицу, ведут два совершенно разных разговора.

---

Доходность

Доходность аренды

Валовая доходность, рассчитанная на основе активных объявлений в нашем собственном каталоге — медианная годовая арендная плата относительно медианной цены продажи, по зонам:

Три зоны не показывают цифру. Медиана, рассчитанная по пяти объявлениям об аренде, не является медианой, поэтому мы предпочитаем не публиковать ничего, а не цифру, которая выглядит точной, не будучи таковой.

Эта доходность не является двумя вещами. Она валовая — до вычета налогов, расходов на управление, простоя и коммунальных сборов. И она рассчитывается на основе цен предложения с обеих сторон, тогда как реальные покупки закрываются ниже цены предложения. Реальная доходность при удачно проведённых переговорах поэтому выше показанной цифры — именно поэтому мы публикуем консервативную версию.

---

Методология

Как получены эти данные

Цены сделок, темпы роста, доли иностранных покупателей, возраст покупателей и доступность жилья получены из Portal Estadístico del Notariado, который ведёт Consejo General del Notariado. Данные охватывают двенадцать месяцев до мая 2026 года и, если не указано иное, взяты из отчётов по вторичному жилью. Источник публикует данные ежемесячно с задержкой примерно в три месяца.

Медианы цен предложения и доходность аренды рассчитываются на основе собственного активного каталога EDENOVO — 11 614 объявлений на момент подготовки материала — с использованием медианы цены за квадратный метр по отдельным объектам, а не соотношения агрегированных показателей. Учитывается только сегмент квартир: участки и коммерческие помещения исключены, поскольку их цена за квадратный метр несопоставима.

Темпы роста — это собственный расчёт источника год к году по всему массиву данных, а не наша аппроксимация по двум срезам.

Охват: все десять муниципалитетов. Данные по новостройкам приводятся там, где у нотариального источника достаточный объём сделок; в Benahavís и Nerja сегмент новостроек слишком мал, чтобы приводить его отдельно, — менее двух десятков зарегистрированных продаж в год в каждом из этих муниципалитетов.

Данные в этом выпуске зафиксированы по состоянию на май 2026 года. Актуальные данные, обновляемые ежемесячно, доступны на edenovo.com/investors.