EDENOVO.COM

HANDBOK FÖR FASTIGHETSÄLJARE

Costa del Sol, Andalusien, Spanien

Den kompletta guiden för 2026: från beslutet att sälja till att få pengarna

Uppdaterad: mars 2026

Inledning: varför just nu är ett strategiskt tillfälle att sälja

2026 har blivit ett av de mest lönsamma åren för säljare på fastighetsmarknaden i Costa del Sols historia. Utbudet av fastigheter har minskat med 20 % på årsbasis, nybyggnationer utgör mindre än 8 % av alla försäljningar och priserna har nått en historisk topp – 5 162–5 258 euro per kvadratmeter i Marbella. Den internationella efterfrågan är stabil: utländska köpare står för mer än 63 % av alla transaktioner, och 40–45 % av affärerna genomförs kontant – oberoende av bolåneräntorna.

Samtidigt straffar marknaden hårt dem som underskattar processens komplexitet. Fel i prissättningen, ofullständiga dokument, oregistrerade tillbyggnader och okunskap om skatteförpliktelser förvandlar en lönsam försäljning till månader av stress och ekonomiska förluster.

Denna guide täcker alla aspekter av försäljningen: juridisk förberedelse, prissättning, marknadsföring, förhandlingar, skatteplanering och administration efter försäljningen. Särskild uppmärksamhet ägnas åt särdragen hos säljare som inte är bosatta i landet: medborgare i Ukraina, Kazakstan, Polen och andra länder utanför EU.

Säljarens marknad: siffror du behöver känna till

Att förstå marknadssituationen är det första steget mot en korrekt försäljningsstrategi. De angivna uppgifterna hjälper dig att göra en välgrundad värdering av din fastighet och fastställa realistiska förväntningar på tidsramarna.

Säljarens kostnader: fullständig finansiell modell

Innan du fattar ett beslut om försäljning måste du förstå hur mycket du faktiskt kommer att få ”i handen”. Säljarens transaktionskostnader på Costa del Sol uppgår vanligtvis till mellan 4 % och 8 % av försäljningspriset, plus skatt på kapitalvinster.

Juridisk förberedelse: dokument som avgör allt

En erfaren köpare kommer alltid att beställa en oberoende juridisk due diligence av din fastighet. För att affären inte ska gå i stöpet – och inte kräva kostsamma eftergifter – måste du själv identifiera och åtgärda alla juridiska brister innan du går ut på marknaden. Detta är inte en byråkratisk börda, utan ett kraftfullt marknadsföringsverktyg: ett ”juridiskt rent” objekt med ett komplett dokumentpaket säljs snabbare och till ett högre pris.

Obligatoriskt dokumentpaket (Decreto 218/2005)

Andalusiens regeringsdekret 218/2005 lägger det direkta ansvaret för insamlingen av dokumentation på fastighetsmäklaren och säljaren. Böterna för brott mot kraven uppgår till 30 000 euro per objekt. Innan du publicerar en annons måste du ha:

Oregistrerade tillbyggnader: lösa problemet innan försäljning

Detta är en av de främsta orsakerna till att affärer på Costa del Sol går i stöpet. Om din fastighet har byggnader som inte anges i notariatsakten – vare sig det är en inglasad terrass, en pool, ett extra sovrum eller ett garage – kommer köparen att upptäcka detta vid due diligence. Konsekvenser: krav på prisavdrag, bankens vägran att bevilja bolån eller fullständigt avstående från affären.

• Om tillbyggnaden är äldre än 6 år: beställ ett Certificado de Antigüedad (åldersintyg) från en arkitekt och registrera ändringarna i fastighetsregistret och ägarregistret
• Om tillbyggnaden ligger på mark avsedd för jordbruksändamål (suelo rústico): ett DAFO-certifikat (Declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación) krävs – processen tar 4–6 månader och kostar 3 000–5 000 euro
• Förebyggande legalisering är en investering: en juridiskt ren fastighet kostar mer och säljs snabbare

Andalusiens bostadslag Ley 5/2025: vad har förändrats för säljaren

Andalusiens bostadslag (Ley 5/2025), som trädde i kraft den 24 januari 2026, inför tre viktiga förändringar som direkt berör säljare:

• Registret över fastighetsmäklare (Registro de Agentes Inmobiliarios): nu är mäklaren skyldig att ha relevant utbildning eller minst fyra års erfarenhet, ansvarsförsäkring och finansiella garantier. Samarbete med en oregistrerad mäklare medför juridiska risker för säljaren – kontrollera alltid licensen
• Förstärkt skydd mot olaglig ockupation (ocupación): Lagen ger ägarna förbättrade verktyg för att skydda sig och snabbare befria fastigheten från olagliga boende
• Incitament för att erbjuda VPO-bostäder: investerare som planerar att realisera vinst från försäljning genom utvecklingsprojekt för socialt boende kan dra nytta av nya förmånliga villkor

Prissättning: vetenskap och psykologi

Jämförande marknadsanalys (CMA)

Rätt pris är grunden för en framgångsrik försäljning. Ingen marknadsföringskampanj och inga professionella fotografier kan rädda en övervärderad fastighet. På marknaden i Costa del Sol, där 63 % av köparna är utlänningar som har tillgång till globala databaser och arbetar med kvalificerade köparagenter, är det omöjligt att lura marknaden.

Vad påverkar priset 2026

En kvalificerad mäklare som genomför en CMA bedömer inte bara yta och läge, utan också en rad specifika faktorer som avgör prispåslaget eller rabatten på marknaden i Costa del Sol:

• Söderläge (sur): +10–15 % till marknadsvärdet
• Energieffektivitetsklass A/B (NZEB): prispåslag på 10–20 % hos tyska och skandinaviska köpare; objekt i klass F/G kommer snart att kräva obligatorisk modernisering
• Gated community med bevakning dygnet runt: +15–25 % i likviditet
• Havsutsikt (sea view / first line beach): prispåslag på 30–50 %+ beroende på kvalitet
• Redo för omedelbar inflyttning (turnkey): köparens besparing på renovering — direkt prispåslag
• Gällande VFT-licens (vid köp för uthyrning): betydande tillgång på marknaden 2026 efter skärpta krav för utfärdande av nya licenser
• Olagliga tillbyggnader utan dokument: rabatt på 5–15 % eller fullständigt avslag på affären

Förberedelse av objektet för försäljning: staging och visuell marknadsföring

Över 90 % av de internationella köparna börjar sin sökning online. Det första intrycket – fotografierna – avgör om en potentiell köpare överhuvudtaget kommer att begära en visning. På marknaden i Marbella, där objekt konkurrerar med professionella fotograferingar, virtuella rundturer och drönarfilmer, är en presentation av låg kvalitet likvärdig med en frivillig rabatt.

Avpersonalisering och grundläggande förberedelser

• Ta bort personliga föremål: familjefoton, religiösa symboler, iögonfallande samlingar. Köparen ska kunna föreställa sig sig själv, inte dig
• Åtgärda alla mindre fel (snagging list): droppande kranar, flisiga kakelplattor, gnisslande dörrgångjärn, flagnande färg
• Grundlig städning och professionell rengöring – inklusive fönster, persienner och luftkonditionering
• En perfekt pool och trädgård: de säljer en livsstil; en gulnad gräsmatta eller en pool täckt av alger förstör första intrycket omedelbart
• Neutrala färger: ny målning i ljusa, neutrala toner gör rummen större och mer attraktiva

Staging: en presentation som säljer en livsstil

En köpare på Costa del Sol köper inte bara kvadratmeter – han köper en livsstil. Rätt staging förmedlar denna livsstil från första sekunden av visningen.

• Möbler: mindre är bättre. Ta bort överflödiga saker, lämna breda gångar (minst 90 cm). Färre möbler = en känsla av större utrymme
• Ljuset är det viktigaste verktyget: dra upp persienner och gardiner, tvätta fönstren ordentligt. Solen i Marbella säljer sig själv – hindra den inte
• Fokus på den medelhavsinspirerade livsstilen: en terrass med en avkopplingshörna och matplats, doften av färska blommor, lätta linnetextilier
• Kök och badrum: de säljer objektet. Enkla, billiga uppdateringar – nya beslag, fräsch inredning, rena speglar – ger en oproportionerligt stor effekt
• Ta bort tv-apparater från synfältet vid visningar: köpare åker till Costa del Sol för den medelhavsinspirerade livsstilen, inte för skärmarna. Neutralt konstverk och högkvalitativ belysning fungerar betydligt bättre
• Säsongsanpassning: på våren – färsk grönska och matbord på terrassen; på sommaren – en färdig pool med en skuggig hörna; på hösten – varma textilier och en öppen spis

Professionell foto- och videofotografering: en absolut standard

• Professionell fotografering: en fastighet med professionella bilder får 90 % fler visningar jämfört med konkurrenterna – detta är inte ett tillval, utan ett obligatoriskt minimum
• Videotur: en kort film (1–3 minuter) med fokus på livsstil och läge, inte på en uppräkning av rum
• 360°-rundtur (virtuell visning): avgörande för internationella köpare som fattar beslut om objektet innan de anländer till Spanien
• Flygfotografering (drönare): obligatoriskt för villor, hus med tomt och objekt med utsikt
• Fotografering i skymningen: bilder tagna vid solnedgången framhäver atmosfären på ett fördelaktigt sätt – särskilt för objekt med västläge och pool

Marknadsföring och val av mäklare: hur man hittar sin köpare

Exklusivt avtal vs öppen försäljning

Valet av samarbetsmodell med mäklarbyrån är ett av säljarens viktigaste beslut. På marknaden i Costa del Sol finns tre huvudmodeller:

Marknadsföringskanaler och internationell räckvidd

• Globala portaler: Idealista, Fotocasa, Rightmove (för Storbritannien), Kyero, ThinkSpain – kärnan i den digitala distributionen
• Partnernätverk och MLS: tillgång till databaser hos partnerbyråer i hela Europa och utanför – avgörande för att nå köpare från OSS
• Riktad digital annonsering: Instagram, Facebook, Google Ads med geotargeting mot nyckelmarknader (Polen, de skandinaviska länderna, Tyskland, Storbritannien)
• SEO och GEO-optimering: år 2026 kommer en betydande andel av de utländska köparna att skapa sina första sökfrågor via ChatGPT, Perplexity och andra LLM-assistenter – byrån måste tillhandahålla semantiskt rikt och sakkunnigt innehåll
• Professionell PR och sociala medier: YouTube-turer, Instagram Reels och LinkedIn-inlägg för att nå en köpstark internationell publik

Fem steg i försäljningsprocessen: en komplett algoritm

Försäljningsprocessen består av fem på varandra följande steg. Genom att förstå vart och ett av dem kan man hantera tidsramarna och undvika överraskningar.

Steg 1 – Förberedelser inför försäljningen (1–6 veckor)

1. Granskning av dokumentation: kontrollera att alla dokument på checklistan finns och är aktuella (Escritura, Nota Simple, IBI, CEE, LPO, Comunidad). Identifiera juridiska brister
2. Legalisering av tillbyggnader: om nödvändigt – inled processen för att uppdatera Escritura, erhålla DAFO eller Certificado de Antigüedad. Slösa inte tid
3. Värdering (CMA): beställ en jämförande marknadsanalys från en certifierad mäklare. Utgångspunkten är jämförbara marknadstransaktioner (comparables); för skatteplanering ska du separat beakta Valor de Referencia (fastighetsvärdet)
4. Skatteplanering: innan du går ut på marknaden, rådgör med en skatterådgivare om den förväntade kapitalvinstskatten (CGT) och Plusvalía – detta kommer att påverka det lägsta acceptabla priset för dig
5. Styling och fotografering: avpersonalisering, städning, mindre reparationer, professionell fotografering

Steg 2 – Marknadsföring och visningar (1–6 månader)

Efter att avtalet med mäklarbyrån har undertecknats och annonsen publicerats inleds den aktiva fasen av sökandet efter en köpare. Din roll som säljare är att se till att objektet är så tillgängligt som möjligt för visningar.

• Lämna nycklarna till mäklaren: objekt med omedelbar tillgång visas i första hand. Om du måste komma överens om tid för varje visning – förlorar du affärer
• Var flexibel: köpare flyger ofta till Spanien för 2–3 dagar med ett fullspäckat visningsschema. Att avböja en visning på önskad dag = förlust av en kund
• Neutral miljö: om objektet är bebott – ta bort husdjur, minimera personliga saker inför varje visning
• Feedback: be mäklaren att lämna rapporter efter varje visning. Om bostaden besöks men inga bud läggs – kan problemet ligga i priset eller presentationen
• Efter 4–6 veckor utan bud: inled ett seriöst samtal med mäklaren om priset. Vänta inte i 6 månader

Steg 3 – Erbjudande och reservationsavtal

När en köpare har hittats överlämnar mäklaren ett skriftligt erbjudande. I detta skede är det viktigt att förhandla professionellt och reagera snabbt.

• Köperbjudande: innehåller vanligtvis det föreslagna priset, önskat datum för affärens slutförande och villkor (förekomst av bolån, besiktning etc.)
• Prisförhandlingar: mäklaren fungerar som buffert. Bestäm i förväg vilket belopp som är det lägsta du kan acceptera – under förhandlingarna kan känslorna göra det svårt att fatta rationella beslut
• Reservationsavtal (Reservation Agreement): köparen betalar en handpenning (6 000–10 000 euro) för att ta objektet bort från marknaden i 7–14 dagar. Due Diligence
• Vad som ingår i objektet: kom överens om en lista över lös egendom – möbler, vitvaror, konstföremål – i förväg. Fäst detta skriftligt

Steg 4 – Arras-kontrakt och juridisk granskning (2–4 veckor)

Efter en framgångsrik due diligence från köparens sida undertecknas ett bindande privat köpeavtal – Contrato de Arras Penitenciales.

Steg 5 – Notariellt avslut (Escritura) och skyldigheter efter försäljningen

1. Notariatsundertecknande: i närvaro av en notarie överlämnar köparen en bankcheck eller bekräftelse på överföringen; notarien bekräftar transaktionen; nycklarna överlämnas till köparen
2. Innehållning av 3 % (för säljare som inte är bosatta i Spanien): köparen håller inne 3 % av priset och överför det till AEAT via Modelo 211. Detta är en förskottsbetalning på din kapitalvinstskatt
3. Betalning av Plusvalía Municipal: inom 30 arbetsdagar från dagen för undertecknandet av notariatsakten
4. Inlämning av Modelo 210 (för icke-bosatta): inom 4 månader efter försäljningen. Din advokat beräknar den faktiska kapitalvinstskatten, betalar mellanskillnaden eller ansöker om återbetalning av överskottet
5. Upphävande av inteckning**:** om fastigheten var belånad – din bank upphäver inteckningen på slutdagen (betalning från försäljningsintäkterna)
6. Omregistrering av abonnemang: meddela leverantörerna av el, vatten, gas och internet om ägarbytet
7. Avregistrering av autogiro: avregistrera alla autogirobetalningar för räkningar för el, vatten och gas

Säljarens skatter: detaljerad genomgång

Skatter är den mest stressande aspekten för utländska säljare. Okunskap om detaljerna leder till oväntade förluster. Nedan följer en fullständig översikt över skattesystemet för säljare i Andalusien.

Kapitalvinstskatt: IRPF och IRNR

Vid försäljning av spansk fastighet med vinst uppstår en skyldighet att betala kapitalvinstskatt. Skattesatsen och betalningsordningen beror på din skattestatus.

Formel för beräkning av beskattningsunderlaget:

Beskattningsbar vinst = Försäljningspris (minus mäklararvode och juridiska kostnader för försäljningen) − Anskaffningsvärde (plus alla dokumenterade kostnader för köpet och kapitalförbättringar)

Skattesatser för olika kategorier av säljare

Mekanismen för källskatt på 3 % (Retención del 3 %)

Om du inte är bosatt i Spanien är köparen enligt lag skyldig att hålla inne 3 % av transaktionspriset och överföra dessa till AEAT (Modelo 211) inom en månad. Detta är inte en extra skatt – det är en förskottsbetalning på din kapitalvinstskatt (CGT).

• Om den faktiska kapitalvinsten (CGT) är > 3 % av priset: betalar du mellanskillnaden via Modelo 210 (tidsfrist – 4 månader från försäljningsdatumet)
• Om den faktiska kapitalvinstskatten (CGT) är < 3 % av priset (förlust eller liten vinst): återbetalar du skillnaden via Modelo 210. Missa inte inlämningsfristen – annars förlorar du rätten till återbetalning
• Vid förlust vid försäljning: du har rätt till full återbetalning av de innehållna 3 %. För detta måste du lämna in Modelo 210 med beräkning av förlusten och bifoga notariatsbevis för köp och försäljning

Beräkningsexempel: Du säljer objektet för 300 000 € (inköpspris 220 000 € + kostnader 25 000 € = bas 245 000 €). Vinst: 55 000 €. Innehållning på 3 % vid avslut: 9 000 €. Din kapitalvinstskatt (icke-EU-bosatt): 55 000 € × 24 % = 13 200 €. Tilläggsbetalning via Modelo 210: 4 200 €. Om objektet hade sålts för 240 000 € (förlust): du lämnar in Modelo 210 för återbetalning av 7 200 € (3 % av 240 000 €).

Skattebefrielser: när kapitalvinstskatt inte betalas (eller betalas i mindre utsträckning)

Plusvalía Municipal: skatt på värdestegring av mark

Plusvalía Municipal (IIVTNU) är en kommunal skatt på värdeökningen av fastighetens taxeringsvärde under ägandeperioden. Den beräknas av kommunen och ska betalas inom 30 arbetsdagar efter det att köpet har godkänts av notarius publicus.

Viktiga förändringar efter beslutet från författningsdomstolen (2021):

• Om du säljer en fastighet med förlust (försäljningspriset är lägre än inköpspriset) har du rätt att ansöka om befrielse från Plusvalía. Förlusten måste styrkas med notariatshandlingar
• Val av beräkningsmetod: objektiv (koefficient × fastighetsvärde) eller metod för verklig värdeökning – välj det alternativ som är mest fördelaktigt

Särdrag hos utländska säljare

Skatteregistreringsnummer (NIE)

För alla fastighetstransaktioner i Spanien måste säljaren ha ett giltigt NIE (Número de Identificación de Extranjero). Om ditt NIE har gått ut eller saknas – kontakta det spanska konsulatet eller direkt i Spanien på Oficina de Extranjería.

Konto i en spansk bank

Även om ett konto formellt sett inte är obligatoriskt, föredrar notarien och köparen i praktiken att överföra pengarna till ett spanskt konto. Dessutom underlättar detta återbetalningen av de innehållna 3 % via AEAT.

Fullmakt (Poder Notarial)

Om du inte kan närvara personligen vid undertecknandet av Arras eller notariatsakten – upprätta en notariellt bestyrkt fullmakt i din spanska advokats namn. En fullmakt som utfärdats utomlands måste apostilleras och översättas av en auktoriserad översättare.

Skatteombud

Icke-bosatta rekommenderas att utse en skatterepresentant (representante fiscal) i Spanien – detta underlättar kontakten med AEAT och inlämningen av Modelo 210.

Ukrainska medborgare: specifika frågor 2026

• Skattestatus: Ukrainska medborgare som bor i Spanien mer än 183 dagar om året kan erkännas som skatteresidenter i Spanien – detta ändrar den tillämpliga skattesatsen för kapitalvinstskatt (från 24 % till den progressiva IRPF-skalan)
• Avtal om undvikande av dubbelbeskattning: det finns ett avtal om undvikande av dubbelbeskattning mellan Spanien och Ukraina — rådgör med en skatterådgivare om hur det tillämpas i just din situation
• Överföring av medel: vid överföring av stora belopp från Spanien måste kraven i den spanska lagstiftningen om bekämpning av penningtvätt (AML/KYC) och bankrutinerna följas

Förhandlingar: psykologi och taktik

Fastställ ett minimum innan förhandlingarna inleds

Det vanligaste misstaget som säljare gör är att inleda förhandlingar utan att ha en tydlig uppfattning om sin lägsta gräns. Under press från erbjudanden och känslor går säljare med på villkor som de senare ångrar. Innan du får det första erbjudandet, fråga dig själv:

• Vad är det lägsta acceptabla nettobeloppet för mig efter alla kostnader och skatter?
• Är jag beredd att förhandla om medföljande egendom (möbler, vitvaror) istället för att sänka priset?
• Vad är min tidshorisont – hur brådskande är försäljningen för mig?

Typiska förhandlingstaktiker hos köpare

• ”Underprisatt första bud”: köparen börjar med ett bud som ligger 15–20 % under priset, i hopp om att du ska gå med på en kompromiss. Reagera inte känslomässigt – mäklaren förhandlar åt dig
• ”Lista över brister”: efter den första visningen upprättar köparen eller dennes mäklare en lista över ”brister” för att motivera ett prisavdrag. En del av anmärkningarna kan vara påhittade. En i förväg förberedd snagging list med utförda åtgärder undanröjer de flesta invändningarna
• ”Säljarens brådska”: om köparen vet att du har bråttom använder han detta som ett påtryckningsmedel. Visa aldrig brådska i förhandlingarna
• ”Alternativa erbjudanden”: ”Vi har en annan fastighet som vi gillar bättre.” Det är inte alltid sant – ofta en taktik för att utöva påtryckningar

Icke-monetära eftergifter istället för prissänkning

Erfarna förhandlare vet: ibland kan köparen tillfredsställas utan prissänkning:

• Inkludera möbler eller vitvaror i affären
• Erbjud ett flexibelt slutdatum som passar köparens behov
• Betala kostnaderna för anslutning eller mindre reparationer
• Lämna kvar en giltig VFT-licens (om sådan finns)

Administrativa åtgärder efter försäljningen: checklista

Efter det notariella avslutet återstår en rad obligatoriska åtgärder för säljaren. Underlåtenhet att utföra dessa kan leda till böter eller fortsatta skattskyldigheter.

Vanliga frågor (FAQ)

Kan jag sälja fastigheten utan CEE?
Nej. Ett energicertifikat är obligatoriskt för all marknadsföring av fastigheten. Avsaknaden av detta utgör ett direkt brott mot Decreto 218/2005 och kan medföra böter på upp till 6 000 euro.

Vad är ”valor de referencia” och hur påverkar det affären?
Valor de Referencia är det administrativa taxeringsvärdet som fastställs av Catastro. Från och med 2022 används det som minimigrund för beräkning av köparens skatt (ITP). Om transaktionspriset är lägre än Valor de Referencia beräknas köparens skatt utifrån detta administrativa värde, vilket kan göra affären mindre attraktiv för köparen.

Kan jag sälja en fastighet om den är belånad?
Ja. Inteckningen löses ut på dagen för det notariella avslutet: köparen överför medel som används för att betala återstoden av skulden till säljarens bank. Återstoden överförs till säljaren. Det är nödvändigt att i förväg begära ett ”certificado de deuda pendiente” (intyg om återstående skuld) från banken.

Vad händer om jag inte kan närvara vid undertecknandet av notariatsakten?
Upprätta en notariell fullmakt (Poder Notarial) i din spanska advokats namn. Om fullmakten upprättas utomlands måste den apostilleras och översättas till spanska av en auktoriserad översättare.

Behöver jag en egen advokat om mäklarbyrån sköter affären?
Det rekommenderas starkt, särskilt för icke-bosatta. Mäklaren företräder transaktionens intressen i stort; en oberoende advokat på säljarens sida skyddar uteslutande dina intressen – kontrollerar alla dokument, övervakar skatteförpliktelser och säkerställer att notariatsakten är korrekt.

Är försäljningen skattepliktig om jag säljer objektet till ett lägre pris än jag köpte det för?
Nej. Vid en förlustbringande försäljning tas ingen kapitalvinstskatt ut. Dessutom har du rätt att få tillbaka de 3 % som köparen har innehållit genom att lämna in Modelo 210. Det är viktigt att dokumentera förlusten med notariella köp- och försäljningshandlingar.

Denna guide är av informativ karaktär och utgör inte juridisk eller skatterådgivning. För att fatta konkreta beslut bör du vända dig till en kvalificerad jurist och skatterådgivare som är specialiserad på spansk rätt.

© EDENOVO.COM — Costa del Sol, 2026

1. Spravochnik_prodavtsa_Edenovo_2026.docx