Costa del Sol Market Report

Det här visar detta nummer

I tio kommuner längs Costa del Sol registrerades 22 720 fastighetsaffärer hos notarien under de tolv månaderna fram till maj 2026. Strax under hälften av köparna — 49,7 % — kom från utlandet.

I Marbella låg utropspriserna 24 % över vad köparna faktiskt betalade — den största skillnaden vi mäter. Kusten är ingen enhetlig marknad: den årliga prisökningen varierade från 2,7 % i Nerja till 24,4 % i Manilva. Och ett lokalt hushåll skulle behöva mellan 7,2 och 22,7 års nettoinkomst för att köpa en bostad till medianpris här, helt beroende på vilken kommun det gäller.

---

Marknadskorrigering

Skillnaden mellan utropspris och betalt pris

Alla portaler publicerar utropspriser. Priset en bostad faktiskt byter ägare för registreras hos notarien och publiceras månadsvis av Consejo General del Notariado — gratis, officiellt, och läst av nästan ingen, eftersom det kommer som en PDF full av diagram snarare än som ett svar på frågan vad man borde bjuda.

Vi jämför de två längs hela kusten. Andrahandsförsäljning av lägenheter, maj 2026:

En varning för hur du ska tolka den här siffran. Skillnaden är ingen rabatt som bara väntar på att hämtas ut. Vissa bostäder säljs till utropspris — attraktiva lägen, motiverade köpare, korrekt prissatt utbud. Andra ligger ute i två år och säljs sedan en tredjedel under pris. Siffran beskriver hur stort förhandlingsutrymme en köpare har, och det varierar från gata till gata inom samma kommun.

Casares, Manilva och Nerja saknas i den här tabellen: vår katalog innehåller för få aktiva annonser i de kommunerna för att beräkna en tillförlitlig median för utropspriset.

---

Köparprofil

Vem köper

Fem av sex köpare i Benahavís var inte spanska. I Málaga (stad) var det en av sex. De två platserna ligger en timmes bilresa från varandra och representerar helt olika bostadsmarknader — en där utländska köpare är marknaden, och en där de är en minoritet.

Medianköparen är 51 år. Hälften av personerna som köper här är äldre än så.

Detta tål att sägas tydligt, eftersom den mesta fastighetsmarknadsföringen på den här kusten är skriven som om publiken vore trettio och köpte sitt första hem. De registrerade transaktionerna säger något annat.

---

Tillväxt

Prisutveckling

Manilva steg 24,4 % på ett år. Nerja steg 2,7 %. De ligger vid samma kustväg.

Snabb tillväxt och stabil tillväxt är inte samma sak. Manilvas siffra bygger på ungefär tusen registrerade försäljningar och en låg bas — en handfull dyra affärer flyttar den märkbart. Marbellas 7,7 % vilar på mer än fyra tusen försäljningar och är en betydligt stadigare siffra. Den ärliga tolkningen är att de mindre kommunerna är volatila, inte helt enkelt bättre.

Det spridningen faktiskt visar är var kusten sträcker ut sig. Den etablerade triangeln — Marbella, Benahavís, Estepona — har varit exklusiv i decennier. Tillväxten är nu koncentrerad i dess utkanter.

---

Överkomlighet

Överkomlighet

Antal år av hushållets nettoinkomst som krävs för att köpa en bostad till medianpris:

Med 22,7 år har Benahavís slutat vara en bostadsstatistik. Det är anledningen till att en spansk familj och en nederländsk familj som tittar på samma gata har helt olika samtal.

---

Avkastning

Hyresavkastning

Bruttoavkastning, beräknad utifrån aktiva annonser i vår egen katalog — medianhyra per år i förhållande till medianförsäljningspris, per zon:

Tre zoner visar ingen siffra. En median beräknad på fem uthyrningsannonser är ingen median, så vi publicerar hellre ingenting än en siffra som ser exakt ut utan att vara det.

Den här avkastningen är inte två saker. Den är brutto — före skatt, förvaltningskostnader, vakans och samfällighetsavgifter. Och den beräknas utifrån utropspriser på båda sidor, medan faktiska köp går igenom under utropspris. Den verkliga avkastningen vid ett väl förhandlat köp är därför högre än siffran som visas, vilket är varför vi publicerar den försiktiga versionen.

---

Metodik

Så har siffrorna tagits fram

Avtalspriser, tillväxttakt, andelar utländska köpare, köparålder och överkomlighet kommer från Portal Estadístico del Notariado, som drivs av Consejo General del Notariado. Siffrorna omfattar de tolv månaderna fram till maj 2026 och hämtas, om inget annat anges, från rapporter om andrahandsförsäljning av lägenheter. Källan publiceras månadsvis med ungefär tre månaders eftersläpning.

Utropsmedianer och hyresavkastningar beräknas utifrån EDENOVOs egen aktiva katalog — 11 614 annonser vid tidpunkten för skrivandet — med hjälp av medianen av kvadratmeterpriset för enskilda bostäder, inte ett förhållande mellan totalsummor. Endast lägenhetsbeståndet ingår: tomter och kommersiella lokaler är exkluderade, eftersom deras kvadratmeterpris inte är jämförbart.

Tillväxttakten är källans egen beräkning år för år över hela datamängden, inte vår uppskattning utifrån två ögonblicksbilder.

Täckning: alla tio kommuner. Siffror för nyproduktion redovisas där den notariella källan har tillräcklig transaktionsvolym; i Benahavís och Nerja är nyproduktionssegmentet för litet för att redovisas separat — färre än ett par dussin registrerade försäljningar per år i vardera kommunen.

Siffrorna i det här numret är fastställda per maj 2026. Aktuella siffror, uppdaterade månadsvis, finns på edenovo.com/investors.