EDENOVO Market Report
Costa del Sol Market Report
Дані станом на травень 2026 р. · Випуск 2026-05 · Щоквартально
Що показує цей випуск
У десяти муніципалітетах Costa del Sol за дванадцять місяців до травня 2026 року в нотаріуса було зареєстровано 22 720 угод з нерухомістю. Трохи менше половини покупців — 49,7% — були з-поза меж Іспанії.
У Marbella ціни пропозиції перевищували суми, які покупці реально сплатили, на 24% — це найбільший розрив, який ми фіксуємо. Узбережжя не є єдиним ринком: річне зростання цін коливалося від 2,7% у Nerja до 24,4% у Manilva. А місцевому домогосподарству знадобилося б від 7,2 до 22,7 року чистого доходу, щоб купити тут житло за медіанною ціною — залежно від того, який муніципалітет обрано.
Ринкова корекція
Розрив між ціною пропозиції та сплаченою ціною
Кожен портал публікує ціни пропозиції. Ціна, за якою нерухомість справді змінює власника, реєструється в нотаріуса й щомісяця публікується Consejo General del Notariado — безкоштовно, офіційно і майже ніким не читається, бо виходить у вигляді PDF, набитого графіками, а не як відповідь на питання, скільки варто запропонувати.
Marbella · ціна пропозиції проти нотаріальної · вторинне житло, €/м²
Notariado · травень 2026 · розрив у 24%
Порівняємо обидва показники вздовж узбережжя. Вторинне житло, травень 2026 року:
| Муніципалітет | Пропозиція €/м² | Нотаріальна €/м² | Розрив |
|---|---|---|---|
| Marbella | 5 721 | 4 353 | 24% |
| Fuengirola | 5 658 | 3 429 | 39% |
| Benalmádena | 4 771 | 3 083 | 35% |
| Benahavís | 4 912 | 3 508 | 29% |
| Estepona | 4 333 | 3 223 | 26% |
| Mijas | 4 173 | 2 894 | 31% |
| Málaga (місто) | 4 714 | 3 002 | 36% |
Застереження щодо того, як читати цю цифру. Розрив — це не знижка, яку достатньо вимагати. Частина об'єктів продається за ціною пропозиції — затребувані локації, вмотивовані покупці, коректно оцінена пропозиція. Інші стоять на ринку два роки, а потім продаються на третину дешевше. Ця цифра описує простір для переговорів, доступний покупцю, і вона різниться від вулиці до вулиці в межах одного муніципалітету.
Casares, Manilva і Nerja відсутні в цій таблиці: у нашому каталозі замало активних оголошень у цих муніципалітетах, щоб розрахувати надійну медіану ціни пропозиції.
Профіль покупця
Хто купує
П'ять покупців із шести, які придбали житло в Benahavís, не були іспанцями. У Málaga (місто) — один із шести. Ці два місця розділяє година їзди автомобілем, а ринки нерухомості в них абсолютно різні — на одному іноземці становлять сам ринок, на іншому вони в меншості.
| Муніципалітет | Іноземні покупці | Медіанний вік покупця |
|---|---|---|
| Benahavís | 84,9% | 52 |
| Nerja | 69,4% | — |
| Estepona | 68,9% | 50 |
| Manilva | 67,4% | 52 |
| Casares | 66,9% | 53 |
| Mijas | 65,3% | 51 |
| Marbella | 60,9% | 51 |
| Fuengirola | 56,5% | 52 |
| Benalmádena | 48,6% | 48 |
| Málaga (місто) | 15,8% | 45 |
Медіанному покупцю 51 рік. Половина тих, хто купує тут нерухомість, старша за цей вік.
Про це варто сказати прямо, оскільки більша частина маркетингу нерухомості на цьому узбережжі написана так, ніби аудиторії тридцять років і вона купує своє перше житло. Зареєстровані угоди свідчать про інше.
Зростання
Зростання цін
Manilva зросла на 24,4% за рік. Nerja — на 2,7%. Вони розташовані на одній прибережній дорозі.
Зміна рік до року · зареєстровані ціни угод · за спаданням
Зміна рік до року зареєстрованих цін угод · Notariado · травень 2026
| Муніципалітет | Рік до року |
|---|---|
| Manilva | +24,4% |
| Fuengirola | +17,2% |
| Estepona | +11,0% |
| Benalmádena | +10,0% |
| Casares | +9,9% |
| Benahavís | +9,3% |
| Marbella | +7,7% |
| Málaga (місто) | +7,3% |
| Mijas | +7,0% |
| Nerja | +2,7% |
Швидке зростання і стабільне зростання — не одне й те саме. Показник Manilva спирається приблизно на тисячу зареєстрованих продажів і низьку базу — жменька дорогих угод помітно його зрушує. 7,7% Marbella спираються на понад чотири тисячі продажів і є значно стабільнішою цифрою. Чесне прочитання таке: менші муніципалітети волатильні, а не просто кращі.
Що цей розкид дійсно показує — так це де узбережжя розширюється. Усталений трикутник — Marbella, Benahavís, Estepona — десятиліттями залишається преміальним сегментом. Зростання тепер зосереджене на його околицях.
Доступність
Доступність житла
Кількість років чистого доходу домогосподарства, необхідна для купівлі житла за медіанною ціною:
| Муніципалітет | Роки |
|---|---|
| Benahavís | 22,7 |
| Marbella | 17,7 |
| Estepona | 10,8 |
| Fuengirola | 10,7 |
| Mijas | 10,2 |
| Casares | 9,0 |
| Benalmádena | 7,9 |
| Manilva | 7,8 |
| Málaga (місто) | 7,2 |
При 22,7 року Benahavís перестає бути просто статистикою житла. Саме тому іспанська родина і нідерландська родина, дивлячись на одну й ту саму вулицю, ведуть дві зовсім різні розмови.
Дохідність
Дохідність оренди
Валова дохідність, розрахована на основі активних оголошень у нашому власному каталозі — медіанна річна орендна плата відносно медіанної ціни продажу, по зонах:
| Зона | Валова дохідність | Оголошення про оренду |
|---|---|---|
| Benalmádena | 6,1% | 16 |
| Estepona і Casares | 5,7% | 188 |
| Marbella | 5,2% | 369 |
| Fuengirola | 4,5% | 16 |
| Mijas | 4,5% | 51 |
| Benahavís | 4,1% | 59 |
| Málaga (місто) | — | 5 |
| Manilva | — | 0 |
| Nerja | — | 0 |
Три зони не показують жодної цифри. Медіана, розрахована на основі п'яти оголошень про оренду, не є медіаною, тож ми радше не публікуємо нічого, ніж цифру, яка виглядає точною, не будучи такою.
Ця дохідність не є двома речами. Вона валова — до сплати податків, витрат на управління, простою і комунальних внесків. І вона розраховується на основі цін пропозиції з обох боків, тоді як реальні купівлі закриваються нижче ціни пропозиції. Реальна дохідність за добре узгодженої купівлі тому вища за показану цифру — саме тому ми публікуємо консервативну версію.
Методологія
Як отримано ці дані
Ціни угод, темпи зростання, частки іноземних покупців, вік покупців і доступність житла отримано з Portal Estadístico del Notariado, який веде Consejo General del Notariado. Дані охоплюють дванадцять місяців до травня 2026 року і, якщо не вказано інше, взяті зі звітів щодо вторинного житла. Джерело публікує дані щомісяця із затримкою приблизно на три місяці.
Медіани цін пропозиції та дохідність оренди розраховуються на основі власного активного каталогу EDENOVO — 11 614 оголошень на момент підготовки матеріалу — з використанням медіани ціни за квадратний метр по окремих об'єктах, а не співвідношення агрегованих показників. Враховано лише сегмент квартир: земельні ділянки та комерційні приміщення виключено, оскільки їхня ціна за квадратний метр непорівнянна.
Темпи зростання — це власний розрахунок джерела рік до року на всьому масиві даних, а не наше наближення на основі двох зрізів.
Охоплення: усі десять муніципалітетів. Дані щодо нового будівництва наводяться там, де нотаріальне джерело має достатній обсяг угод; у Benahavís і Nerja сегмент нового будівництва занадто малий, щоб наводити його окремо, — менше двох десятків зареєстрованих продажів на рік у кожному з цих муніципалітетів.
Дані в цьому випуску зафіксовано станом на травень 2026 року. Актуальні дані, що оновлюються щомісяця, доступні на edenovo.com/investors.
Отримуйте кожен щоквартальний випуск
Публікується щоквартально.