Die wirklichen Kosten beim Kauf: rechnen Sie mit 10–13 % zusätzlich zum Preis

Kurz gesagt: Zum Preis einer Immobilie kommen 10–13 % an Pflichtkosten hinzu. Auf dem andalusischen Wiederverkaufsmarkt ist der größte Posten die Grunderwerbsteuer (ITP) mit 7 %. Bei Neubauten sind es 10 % IVA plus 1,2 % AJD. Das Budget anhand des Angebotspreises zu planen, ist der häufigste Fehler internationaler Käufer.

Zwei unterschiedliche Dinge werden leicht verwechselt. Erstens: Der Angebotspreis ist die Erwartung des Verkäufers, und der tatsächliche Transaktionspreis liegt fast immer niedriger. Zweitens: Zum Transaktionspreis, wie auch immer er ausfällt, kommen Kosten hinzu. Dieser Artikel behandelt den zweiten Punkt.

Wiederverkaufsmarkt: woraus sich die 10–13 % zusammensetzen

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — 7 %. Grunderwerbsteuer in Andalusien. Der größte Einzelposten, zu zahlen vom Käufer.

Notar und Grundbuchamt. Feste Gebühren, gestaffelt nach Transaktionswert.

Rechtsvertretung — etwa 1 %. Prüfung von Belastungen, Due Diligence, Vertretung Ihrer Interessen bei der Unterzeichnung.

Zusätzlich: Wertermittlung (bei Hypothek), Gebühren für den Gestor, Bankgebühren für die Geldüberweisung.

Neubauten: eine andere Formel

IVA 10 % statt ITP — Mehrwertsteuer, zu zahlen an den Bauträger. AJD 1,2 % — Stempelsteuer auf beurkundete Rechtsakte.

Bei einem Neubau summieren sich die Pflichtsteuern also höher: 11,2 % gegenüber 7 %.

Ein Beispiel

Eine Bestandsimmobilie für 400 000 €:

— ITP 7 % — 28 000 € — Notar, Eintragung — etwa 2 000–3 000 € — Anwalt bei ~1 % — 4 000 €

Insgesamt zusätzlich zum Preis: rund 35 000 €, also etwa 8,7 %. Mit Hypotheken- und Bankkosten liegt die Spanne bei 10–13 %.

Warum das schon bei der Suche zählt, nicht erst beim Geschäft

Ein Käufer, der nur den Angebotspreis im Kopf hat, entdeckt die Lücke regelmäßig erst, nachdem er sich in eine Immobilie verliebt hat. Die richtige Reihenfolge ist umgekehrt: das Gesamtbudget festlegen, die Pflichtkosten abziehen und erst dann den Katalog innerhalb des verbleibenden Rahmens durchsehen.

Hinweis: Sätze und Gebühren werden durch regionale und nationale Gesetzgebung festgelegt und ändern sich regelmäßig. Prüfen Sie aktuelle Werte vor der Transaktion bei Ihrem Anwalt oder Gestor.

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