El coste real de comprar: sume un 10–13% al precio

En resumen: al precio de una vivienda se suma un 10–13% en costes obligatorios. En el mercado de segunda mano andaluz, la partida principal es el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) del 7%. En obra nueva es el IVA del 10% más el AJD del 1,2%. Planificar el presupuesto a partir del precio de venta es el error más habitual entre los compradores extranjeros.

Es fácil confundir dos cosas distintas. Primera: el precio de venta es la expectativa del vendedor, y el precio real de la transacción casi siempre es más bajo. Segunda: sobre el precio de la transacción, sea cual sea, se añaden costes. Este artículo trata sobre la segunda.

Mercado de segunda mano: de qué se compone el 10–13%

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — 7%. Impuesto sobre la transmisión de la propiedad en Andalucía. La partida individual más grande, a cargo del comprador.

Notario y registro de la propiedad. Tarifas fijas, escalonadas según el valor de la transacción.

Asesoría legal — alrededor del 1%. Comprobación de cargas, due diligence, representación de sus intereses en la firma.

Además: tasación (si hay hipoteca), honorarios del gestor, comisiones bancarias por la transferencia de fondos.

Obra nueva: otra fórmula

IVA 10% en lugar de ITP — impuesto sobre el valor añadido, pagado al promotor. AJD 1,2% — impuesto sobre actos jurídicos documentados.

Así, en la obra nueva los impuestos obligatorios suman más en total: 11,2% frente al 7%.

Un ejemplo

Una vivienda de segunda mano por 400 000 €:

— ITP 7% — 28 000 € — notario, registro — aproximadamente 2 000–3 000 € — abogado a ~1% — 4 000 €

Total por encima del precio: unos 35 000 €, es decir, alrededor del 8,7%. Sumando los costes de hipoteca y bancarios, el rango llega al 10–13%.

Por qué esto importa ya en la búsqueda, no solo en la fase de la operación

El comprador que solo tiene en mente el precio de venta suele descubrir la diferencia después de haberse enamorado de una vivienda. El orden correcto es el inverso: establecer el presupuesto total, restar los costes obligatorios, y solo entonces recorrer el catálogo dentro de lo que queda.

Advertencia: los tipos y tarifas los establece la legislación regional y nacional, y cambian periódicamente. Verifique las cifras vigentes con su abogado o gestor antes de proceder.

→ Calculadora del coste total · Datos por zona sobre precios reales