Реальная стоимость покупки: плюс 10–13% сверх цены объекта

Коротко: к цене объекта добавляется 10–13% обязательных расходов. Для вторичного рынка Андалусии основная статья — налог на передачу собственности (ITP) 7%. Для новостроек — IVA 10% плюс AJD 1,2%. Планировать бюджет по ценнику — самая частая ошибка иностранного покупателя.

Есть две разные вещи, которые легко спутать. Первая: цена в объявлении — это ожидание продавца, и реальная цена сделки почти всегда ниже. Вторая: к цене сделки, какой бы она ни была, сверху добавляются расходы. Эта статья про вторую.

Вторичный рынок: из чего складываются 10–13%

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — 7%. Налог на передачу собственности в Андалусии. Главная статья расходов, платится покупателем.

Нотариус и регистрация собственности. Фиксированные тарифы, зависят от суммы сделки.

Юридическое сопровождение — около 1%. Проверка обременений, due diligence, представление интересов при подписании.

Дополнительно: оценка (если есть ипотека), gestor, банковские расходы на перевод средств.

Новостройки: другая формула

IVA 10% вместо ITP — это НДС, платится застройщику. AJD 1,2% — налог на документально оформленные юридические акты.

То есть для новостройки обязательные налоги в сумме выше: 11,2% против 7%.

Пример

Объект за 400 000 € на вторичном рынке:

— ITP 7% — 28 000 € — нотариус, регистрация — ориентировочно 2 000–3 000 € — юрист ~1% — 4 000 €

Итого сверх цены: около 35 000 €, то есть примерно 8,7%. С учётом ипотечных и банковских расходов диапазон дотягивает до 10–13%.

Почему это важно на этапе поиска, а не на этапе сделки

Покупатель, который держит в голове только цену объявления, регулярно обнаруживает разрыв уже после того, как влюбился в объект. Правильная последовательность обратная: определить полный бюджет, вычесть из него обязательные расходы, и только потом смотреть каталог в оставшемся диапазоне.

Оговорка: ставки и тарифы устанавливаются региональным и национальным законодательством и периодически меняются. Перед сделкой проверьте актуальные значения у своего юриста или gestor.

→ Калькулятор полной стоимости · Зональные данные по реальным ценам