Costa del Sol Market Report

Ce que montre ce numéro

Sur dix communes de la Costa del Sol, 22 720 transactions immobilières ont été enregistrées chez le notaire au cours des douze mois précédant mai 2026. Un peu moins de la moitié des acheteurs — 49,7 % — venaient de l'étranger.

À Marbella, les prix affichés dépassaient de 24 % ce que les acheteurs ont réellement payé — l'écart le plus large que nous mesurions. La côte ne forme pas un marché unique : la croissance annuelle des prix est allée de 2,7 % à Nerja à 24,4 % à Manilva. Et un ménage local devrait consacrer entre 7,2 et 22,7 années de revenu net pour acheter un logement médian ici, selon la seule commune choisie.

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Correction du marché

L'écart entre prix affiché et prix payé

Tous les portails publient des prix affichés. Le prix auquel un bien change réellement de mains est enregistré chez le notaire et publié chaque mois par le Consejo General del Notariado — gratuit, officiel, et que presque personne ne lit, car il se présente sous la forme d'un PDF de graphiques plutôt que d'une réponse à la question que tout acheteur se pose : combien offrir ?

Nous comparons les deux. Appartements de revente, mai 2026 :

Une mise en garde sur la lecture de ce chiffre. Cet écart n'est pas une remise acquise d'avance. Certains biens se vendent au prix affiché — emplacements recherchés, acheteurs motivés, stock correctement évalué. D'autres restent deux ans sur le marché puis se vendent avec un tiers de rabais. Ce chiffre mesure la marge de négociation dont dispose un acheteur, et elle varie de rue en rue au sein d'une même commune.

Casares, Manilva et Nerja sont absentes de ce tableau : notre catalogue ne compte pas assez d'annonces actives dans ces communes pour calculer un prix affiché médian fiable.

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Profil des acheteurs

Qui achète

Cinq acheteurs sur six à Benahavís n'étaient pas espagnols. À Málaga (ville), un sur six. Ces deux lieux sont à une heure de route l'un de l'autre et représentent deux marchés immobiliers radicalement différents — l'un où les étrangers constituent le marché, l'autre où ils sont minoritaires.

L'acheteur médian a 51 ans. La moitié des personnes qui achètent ici sont plus âgées que cela.

Il vaut la peine de le dire clairement, car la plupart du marketing immobilier sur cette côte est rédigé comme si le public avait trente ans et achetait un premier logement. Les transactions enregistrées disent le contraire.

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Croissance

Croissance des prix

Manilva a progressé de 24,4 % sur un an. Nerja, de 2,7 %. Elles se trouvent sur la même route côtière.

Croissance rapide et croissance fiable ne sont pas la même chose. Le chiffre de Manilva repose sur un millier de ventes enregistrées environ et une base faible — une poignée de transactions coûteuses suffit à le faire bouger sensiblement. Les 7,7 % de Marbella s'appuient sur plus de quatre mille ventes et constituent un chiffre bien plus stable. La lecture honnête est que les petites communes sont volatiles, pas simplement meilleures.

Ce que cet écart révèle, en revanche, c'est où la côte s'étend. Le triangle historique — Marbella, Benahavís, Estepona — est haut de gamme depuis des décennies. La croissance se concentre désormais à sa périphérie.

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Accessibilité

Accessibilité

Nombre d'années de revenu net du ménage nécessaires pour acheter un logement médian :

Avec 22,7 années, Benahavís n'est plus une simple statistique du logement. C'est la raison pour laquelle une famille espagnole et une famille néerlandaise regardant la même rue n'ont pas la même conversation.

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Rendement

Rendement locatif

Rendement brut, calculé à partir des annonces actives de notre propre catalogue — loyer annuel médian rapporté au prix de vente médian, par zone :

Trois zones n'affichent aucun chiffre. Une médiane calculée sur cinq annonces de location n'est pas une médiane : nous préférons ne rien publier plutôt qu'un chiffre qui aurait l'air précis sans l'être.

Ce rendement n'est pas deux choses. Il est brut — avant impôts, frais de gestion, vacance locative et charges de copropriété. Et il est calculé à partir des prix affichés des deux côtés, alors que les achats réels se concluent en dessous du prix affiché. Le rendement réel d'un achat bien négocié est donc supérieur au chiffre indiqué, ce qui explique pourquoi nous publions la version prudente.

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Méthodologie

Méthodologie

Les prix de transaction, les taux de croissance, les parts d'acheteurs étrangers, l'âge des acheteurs et l'accessibilité proviennent du Portal Estadístico del Notariado, géré par le Consejo General del Notariado. Les chiffres couvrent les douze mois précédant mai 2026 et sont issus des rapports sur les appartements de revente, sauf mention contraire. La source publie chaque mois avec un décalage d'environ trois mois.

Les prix affichés médians et les rendements locatifs sont calculés à partir du catalogue actif propre d'EDENOVO — 11 614 annonces au moment de la rédaction — en utilisant la médiane du prix au mètre carré de chaque bien pris individuellement, et non un rapport d'agrégats. Seul le segment appartements est retenu : les terrains et les locaux commerciaux sont exclus, leur prix au mètre carré n'étant pas comparable.

Les taux de croissance correspondent au calcul annuel propre de la source sur l'ensemble de ses données, et non à une approximation de notre part à partir de deux instantanés.

Couverture : les dix communes. Les chiffres du neuf sont indiqués lorsque la source notariale dispose d'un volume de transactions suffisant ; à Benahavís et à Nerja, le segment du neuf est trop réduit pour être présenté séparément — moins d'une vingtaine de ventes enregistrées par an dans chacune de ces communes.

Les chiffres de ce numéro sont arrêtés à mai 2026. Des chiffres actualisés chaque mois sont disponibles sur edenovo.com/investors.