Rzeczywisty koszt zakupu: do ceny należy doliczyć 10–13%

W skrócie: do ceny nieruchomości dolicza się 10–13% obowiązkowych kosztów. Na andaluzyjskim rynku wtórnym głównym składnikiem jest podatek od przeniesienia własności (ITP) w wysokości 7%. W przypadku nieruchomości nowych jest to IVA w wysokości 10% plus AJD w wysokości 1,2%. Planowanie budżetu na podstawie ceny ofertowej to najczęstszy błąd zagranicznych kupujących.

Łatwo pomylić dwie różne kwestie. Pierwsza: cena ofertowa to oczekiwanie sprzedającego, a rzeczywista cena transakcji jest niemal zawsze niższa. Druga: do ceny transakcji, jakakolwiek by ona nie była, dochodzą koszty. Ten artykuł dotyczy drugiej kwestii.

Rynek wtórny: z czego składa się 10–13%

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — 7%. Podatek od przeniesienia własności nieruchomości w Andaluzji. Największa pojedyncza pozycja, płacona przez kupującego.

Notariusz i księga wieczysta. Stałe stawki, proporcjonalne do wartości transakcji.

Obsługa prawna — około 1%. Sprawdzenie obciążeń, due diligence, reprezentowanie interesów przy podpisaniu.

Dodatkowo: wycena (w przypadku kredytu hipotecznego), opłaty dla gestora, koszty bankowe związane z przelewem środków.

Nieruchomości nowe: inna formuła

IVA 10% zamiast ITP — podatek od wartości dodanej, płacony deweloperowi. AJD 1,2% — opłata skarbowa od udokumentowanych czynności prawnych.

Dla nieruchomości nowej obowiązkowe podatki są więc wyższe łącznie: 11,2% wobec 7%.

Przykład

Nieruchomość z rynku wtórnego za 400 000 €:

— ITP 7% — 28 000 € — notariusz, wpis do księgi wieczystej — około 2 000–3 000 € — prawnik przy ~1% — 4 000 €

Łącznie ponad cenę: około 35 000 €, czyli około 8,7%. Po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego i bankowych przedział sięga 10–13%.

Dlaczego to ma znaczenie już na etapie poszukiwań, a nie dopiero przy transakcji

Kupujący, który ma w głowie wyłącznie cenę ofertową, regularnie odkrywa tę różnicę już po tym, jak zakocha się w nieruchomości. Właściwa kolejność jest odwrotna: ustalić pełny budżet, odjąć obowiązkowe koszty, a dopiero potem przeglądać katalog w pozostałym zakresie.

Zastrzeżenie: stawki i taryfy ustala prawodawstwo regionalne i krajowe, i ulegają one okresowym zmianom. Przed dokonaniem transakcji należy zweryfikować aktualne wartości u prawnika lub gestora.

→ Kalkulator pełnego kosztu · Dane strefowe o rzeczywistych cenach