Costa del Sol Market Report

Co pokazuje ten numer

W dziesięciu gminach Costa del Sol w ciągu dwunastu miesięcy do maja 2026 roku zarejestrowano u notariusza 22 720 transakcji nieruchomości. Nieco poniżej połowy kupujących — 49,7% — pochodziło spoza Hiszpanii.

W Marbelli ceny ofertowe przewyższały o 24% kwoty faktycznie zapłacone przez kupujących — to najszersza różnica, jaką mierzymy. Wybrzeże nie stanowi jednego rynku: roczny wzrost cen wahał się od 2,7% w Nerja do 24,4% w Manilvie. A lokalne gospodarstwo domowe potrzebowałoby od 7,2 do 22,7 lat dochodu netto, aby kupić tu mieszkanie o medianowej cenie — w zależności wyłącznie od wybranej gminy.

---

Korekta rynkowa

Różnica między ceną ofertową a zapłaconą

Każdy portal publikuje ceny ofertowe. Cena, za jaką nieruchomość faktycznie zmienia właściciela, jest rejestrowana u notariusza i publikowana co miesiąc przez Consejo General del Notariado — bezpłatnie, oficjalnie i czytana przez niemal nikogo, ponieważ trafia do odbiorców w formie PDF-u pełnego wykresów, a nie jako odpowiedź na pytanie, ile należy zaoferować.

Porównujemy oba wskaźniki. Mieszkania z rynku wtórnego, maj 2026:

Uwaga co do interpretacji tej liczby. Różnica ta nie jest rabatem czekającym na wykorzystanie. Część nieruchomości sprzedaje się po cenie ofertowej — atrakcyjne lokalizacje, zdeterminowani kupujący, prawidłowo wyceniona oferta. Inne stoją na rynku dwa lata, a potem sprzedają się o jedną trzecią taniej. Liczba ta określa pole do negocjacji, jakim dysponuje kupujący, i różni się od ulicy do ulicy w obrębie tej samej gminy.

Casares, Manilva i Nerja nie występują w tej tabeli: nasz katalog zawiera zbyt mało aktywnych ofert w tych gminach, aby obliczyć wiarygodną medianę ceny ofertowej.

---

Profil kupujących

Kto kupuje

Pięciu na sześciu kupujących w Benahavís nie było Hiszpanami. W Maladze (mieście) — jeden na sześciu. Te dwa miejsca dzieli godzina jazdy samochodem, a reprezentują zupełnie odmienne rynki nieruchomości — jeden, w którym cudzoziemcy stanowią rynek, i drugi, w którym są mniejszością.

Mediana wieku kupującego wynosi 51 lat. Połowa osób kupujących tutaj jest od tego starsza.

Warto to powiedzieć wprost, ponieważ większość marketingu nieruchomości na tym wybrzeżu jest pisana tak, jakby odbiorca miał trzydzieści lat i kupował swój pierwszy dom. Zarejestrowane transakcje mówią co innego.

---

Wzrost

Wzrost cen

Manilva odnotowała wzrost o 24,4% w skali roku. Nerja — o 2,7%. Obie leżą przy tej samej drodze wybrzeża.

Szybki wzrost i wzrost stabilny to nie to samo. Wynik Manilvy opiera się na mniej więcej tysiącu zarejestrowanych transakcji i niskiej bazie — garstka drogich transakcji potrafi wyraźnie go poruszyć. Wynik Marbelli, 7,7%, opiera się na ponad czterech tysiącach transakcji i jest liczbą znacznie bardziej stabilną. Uczciwa interpretacja jest taka, że mniejsze gminy są zmienne, a nie po prostu lepsze.

To, co pokazuje ten rozrzut, to miejsca, w których wybrzeże się rozrasta. Ugruntowany trójkąt — Marbella, Benahavís, Estepona — od dekad należy do segmentu premium. Wzrost koncentruje się teraz na jego obrzeżach.

---

Dostępność

Dostępność cenowa

Liczba lat netto dochodu gospodarstwa domowego potrzebna do zakupu mieszkania o medianowej cenie:

Przy 22,7 latach Benahavís przestaje być statystyką mieszkaniową. To powód, dla którego hiszpańska rodzina i niderlandzka rodzina patrzące na tę samą ulicę prowadzą dwie zupełnie różne rozmowy.

---

Rentowność

Rentowność najmu

Rentowność brutto, obliczona na podstawie aktywnych ofert w naszym własnym katalogu — mediana rocznego czynszu w stosunku do mediany ceny sprzedaży, w podziale na strefy:

Trzy strefy nie wykazują żadnej wartości. Mediana obliczona na podstawie pięciu ofert najmu nie jest medianą, dlatego wolimy nie publikować niczego niż liczbę, która wygląda na precyzyjną, a nie jest.

Ta rentowność nie jest dwiema rzeczami. Jest brutto — przed podatkiem, kosztami zarządzania, pustostanami i opłatami wspólnoty. Jest też obliczana na podstawie cen ofertowych po obu stronach, podczas gdy rzeczywiste transakcje zamykają się poniżej ceny ofertowej. Rzeczywista rentowność przy dobrze wynegocjowanym zakupie jest zatem wyższa niż podana liczba, dlatego publikujemy wersję ostrożną.

---

Metodologia

Jak powstały te dane

Ceny transakcyjne, tempo wzrostu, udziały zagranicznych kupujących, wiek kupujących i dostępność cenowa pochodzą z Portal Estadístico del Notariado, prowadzonego przez Consejo General del Notariado. Dane obejmują dwanaście miesięcy do maja 2026 roku i pochodzą z raportów dotyczących mieszkań z rynku wtórnego, chyba że zaznaczono inaczej. Źródło publikuje dane co miesiąc, z opóźnieniem wynoszącym mniej więcej trzy miesiące.

Mediany cen ofertowych i rentowności najmu są obliczane na podstawie własnego, aktywnego katalogu EDENOVO — 11 614 ofert w chwili opracowania — z użyciem mediany ceny za metr kwadratowy dla poszczególnych nieruchomości, a nie stosunku wartości zagregowanych. Uwzględniany jest wyłącznie segment mieszkaniowy: działki i lokale użytkowe są wyłączone, ponieważ ich cena za metr kwadratowy nie jest porównywalna.

Tempo wzrostu to własne obliczenie źródła rok do roku na pełnym zbiorze danych, a nie nasze przybliżenie na podstawie dwóch migawek.

Zakres: wszystkie dziesięć gmin. Dane dotyczące nowego budownictwa są podawane tam, gdzie źródło notarialne dysponuje wystarczającym wolumenem transakcji; w Benahavís i Nerja segment nowego budownictwa jest zbyt niewielki, aby przedstawiać go osobno — mniej niż dwadzieścia kilka zarejestrowanych transakcji rocznie w każdej z tych gmin.

Dane w tym numerze są ustalone na maj 2026 roku. Bieżące dane, aktualizowane co miesiąc, dostępne są na edenovo.com/investors.